房貸找對神隊友 免九天玄女指定也能神力滿天

隨著政策打炒房效應、各家銀行縮緊放款，讓不少準備申貸的購屋族開始擔憂，貸款會不會貸不下來？專家指出，貸款條件不佳可能是自身信用有瑕疵或收入較不佳，這時若有「貸款神隊友」、也就是「保證人」能做擔保，便可增加銀行評分，有機會取得更好的貸款條件。

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申請房貸最重要的是自身的信用條件及收入狀況，如果貸不下來，可能就是之前信用紀錄有瑕疵、收入較不穩定等因素，或是銀行在計算收入支出比時，認為不夠負擔想要貸款的金額。

House123執行長邱愛莉指出，可利用「保證人」機制，為貸款做擔保，增加銀行評分。所謂的「保證人」，就是「保證你會還貸款」，也就是如果申貸人不還貸款時，保證人就要幫忙還。

▼若擔心貸款貸不下來，可考慮找保證人來提高銀行評分。（圖／第一建經提供）

邱愛莉補充，提供「保證人」對於銀行來說，債權更有保障，所以在審貸款時候比較有機會爭取好的條件。

至於銀行的審核方法，是將「保證人」和「貸款人」的收入合計，算出「收入支出比」，也就是兩人收入加在一起看總共有多少。邱愛莉舉例，如果貸款人月收入4萬元，保證人月收入6萬元，加起來就是10萬元。

銀行計算「收入支出比」時，通常會希望貸款每個月的還款金額（包含本金 + 利息）不要超過收入的2/3，所以只要每個月還款金額在6萬內，「收入支出比」就有機會算得過。

邱愛莉進一步以「House123還款能力試算」的工具試算，以每月6萬元的本息還款金額、搭配30年、1.35%的利率回推，相當於可貸款1775萬元。

▼若每月可還款6萬元，回推30年期貸款，可借到1775萬元。（圖／邱愛莉提供）

不過邱愛莉提醒，除了兩人收入加總，銀行還會連同名下的所有貸款也一起計算，若保證人名下沒任何負債當然最好，若名下已有貸款，假設每月要付2萬元，也會一併算入「收入支出比」中。

換句話說，雖然每兩人每月可負擔6萬元內的貸款，但因為本來還有2萬元要付，所以扣除後只剩每月4萬元內的額度，用此回推本息還款的金額，可貸款金額只剩下1183萬元。

▼若每月可還款4萬元，回推30年期貸款，則只剩1183萬元可借。（圖／邱愛莉提供）

當然，保證人的信用紀錄、收入狀況及年紀也會納入審核評估，邱愛莉指出，如果保證人信用卡常遲繳，或者收入很好，但年紀較大，就算收入再好、名下沒負債，銀行調聯徵時一樣會扣分。

不過也不是人人都能當貸款神隊友！邱愛莉提醒，為避免不肖投資客濫用人頭及保證人機制，現行銀行規定只有二等親和配偶可以當保證人，也就是除了另一半，常見就是兄弟姊妹或父母幫孩子、孩子幫父母做保人。

（封面／東森新聞張琬聆攝）

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