山坡地都更解禁！北市13處周邊房價可望上漲

▲台北市都更自治條例修正案已經三讀通過，未來13處山坡地有機會開放都更。

近日台北市的山坡地住宅終於有機會都更，目前台北市位於山坡地上的「第三種住宅」共有3423戶，其中有2805戶的屋齡都超過了30年，確實有更新改建的必要。9日台北市都市更新自治條例修正案三讀通過，未來部分山坡地有機會開放都更，房仲業者分析，若成功實施都更，對建商及住戶都有利，也有機會帶動附近的房價。

▲位於台北市山坡地的第三種住宅聚落，共有3423戶，其中有2805戶是屋齡已經超過30年的老舊住宅。

從高處俯瞰，可以明顯地看見這些住宅十分老舊，在台北市大約有40處位於山坡地的第三種住宅聚落，共有3423戶，其中有2805戶是屋齡超過30年的老舊住宅。此次的修法將同意13處非地質敏感區可進行都更，估計至少有上千戶的民眾受惠，北市都發局副局長王玉芬表示，目前內湖有5處、文山有6處、南港及信義各1處，扣掉山崩地滑的地區，這13處總共3.8公頃，相對影響環境不大。

▲目前透過都更的獎勵可獲取1.5倍的增額容積，十分吸引建商都更。

若都更以後，地主可以省去許多自主改建的成本，還可以獲得最多的容積獎勵，目前透過都更可以獲取1.5倍的增額容積，以台北市的高地價及房價來看，十分吸引建商都更。不過第三種住宅區法定容積為225%，建蔽率為45%，大約可以蓋5層樓左右，若再提供容積獎勵1.5倍，等於可以在山坡地蓋超過10層樓，相對地環境風險高，提升影響下坡地段的住戶。

▲目前也有一些山坡地區屋齡超過30年，但沒有搭上這次的都更列車，未來將會承擔更嚴重的居安問題。

北市都發局副局長王玉芳表示，位於住宅區的山坡地是可以開發，但有相關法令機制規定，並不是全面開放，會經過調查嚴格把關。房仲業者相當看好都更厚的房價，房仲集團的總經理葉凌棋也說道：「如果能夠開放都更，我相信對房價是有正面穩定的影響，是否能夠有更高的表現還是要看該區域的差別，但對老舊公寓安全上的改善一定有非常正向的幫助。」

對於此次北市都市更新自治條例修正案，也有些地區沒有被列為都更的選項，像是文山區的興家里。興家里的里長無奈地表示：「現在都更都禁止進入了，容積率也不夠，獎勵條例也不夠，並沒有吸引建商進來的理由。」，劉里長十分失望，目前整個里幾乎都是30年以上的老房，若沒有解禁，未來將會承擔更嚴重的居安問題。

台灣超過30年以上老屋將近400萬戶，政府力促都更，除了將都更條例修正草案列為立法院優先法案，更在八月成立國家級住都中心，營建署長說能解決公、私有地整合的困難。

天花板上破了好長的裂痕，牆壁上的電線全都露在外頭，這樣的危險環境，讓台北嘉興街的居民日日盼都更，而政府也聽到了。

▲住都中心首要瞄準三大案。（圖／東森新聞資料畫面）

國家級住都中心首要瞄準三大案，包含台電嘉興街、台銀圓山案和板橋浮州商業區。營建署長，吳欣修：「短期大概有八件大型的都更案來推動，總投資額是478億，那另外一個也包含規劃設宅和林口世大運社宅的管理。」

過去都更常遇的問題之一就是整地不容易，政府來主導更能加速進行。營建署長，吳欣修：「公有地的都更，都會遇到公私有地整合的困難，另外一個也是說，公有地又涉及到國有地跟國營事業跟不同處分的問題，成立國家住都中心以後，等於是統籌公私有地的整合。」

▲都更條例修正草案列入立法院優先法案，第一步要簡化程序。（圖／東森新聞資料畫面）

將都更條例修正草案列入立法院優先法案，第一步要簡化程序，有條件免公展、免公聽會，變更不影響原核定計畫者，甚至能免除審議。台灣金控暨台銀董事長，呂桔誠：「整個台灣住宅的狀況進入危老階段，急需要安全的住宅。」

▲策略地區，政府主導1萬平方公尺以上可獲雙倍獎勵。（圖／東森新聞資料畫面）

獎勵也有別一般地區獎勵上限50%，但策略地區，政府主導1萬平方公尺以上可獲雙倍獎勵。台灣金控暨台銀董事長，呂桔誠：「都更的運作會給整個經濟，還有背後的產業拉動。」

從政策到實施者，都要注入動力讓都更加速前進。