房貸緊縮新北「這區」剉咧等？ 他試算：頭期至少多200萬
(2024/11/22 16:49)
炒房抓去關沒在開玩笑！政府重手打房 預售屋投資客剉咧等
政府接連出招打房！央行信用管制來到第四波，內政部更始料未及提出「預售屋禁止換約」，投資客首當其衝，直呼：「絕對是重手！真的打死一片蛋白區，炒作區域會先垮。」不只如此，炒房抓去關恐不再只是玩笑話。面對資金派對帶動的房價漲勢，政府態度明確，杜絕短線投資客，能否有效降溫房價，仍待後續觀察。
史上最重打房措施來襲，政府直球對決投資客！12月9日，內政部祭重手打房，通過修正草案全面限制預售屋換約轉售，次長花敬群對本刊表示：「管控換約，是因購買住宅已質變，投資炒作成主體，不合理的事當然要處理。」此外，炒作房市最高處3年徒刑或罰金5千萬元；管制私法人購屋，採許可制，且5年內不得轉賣，以及祭出檢舉獎金、預售屋解約30天內要申報等措施。
全台房市旺得發燙，今年7月禁止預售屋紅單轉讓後，成本最小、槓桿最大的換約取而代之，舉例來說，總價1千萬元的房子，簽約金頂多100萬元，只要在繳工程款及交屋前加價200萬元轉售，扣除房地合一稅約76萬多元，投報率超過100％。
通訊軟體上充斥著預售屋自售群組，「台南東區建案換約加178萬元！」「倒數換約！屋主真心不留了！」訊息多到數不清，但內政部出手後，群內議論紛紛，當晚甚至有群組直接關版避風頭，出現「此社群已刪除！」「忍痛關群！」的畫面。
▼預售屋換約槓桿大、投報高，成為許多投資客或菜籃族偏好的投資項目。（讀者提供）
▼內政部管控預售屋5招出手後，有換約群組直接刪群避風頭。（讀者提供）
上週四（16日），央行總裁楊金龍宣布實施第四次信用管制，隔日即刻實施，其中針對自然人購屋第三戶貸款成數，一口氣從5.5成大降至4成，投資客再受重擊，「若預售屋不能轉售，交屋時買方就得乖乖出6成自備款，否則就斷頭，絕對是市場殺手鐧。」瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛說。
事實上，預售屋不只有換約群組，台中甚至驚見「換約公司」。本刊調查，該公司10月起高調宣傳，除了成立粉絲專頁，也買下台中高鐵至七期鬧區沿線至少4面超大廣告看板。在地業者表示：「從沒聽過這家公司，也沒看過投資公司這麼高調。」
本刊實地走訪該公司，銷售人員說：「跟我們買房保證含平面車位、高樓層，確定要買就立刻帶你去建商那換約。」原來，該公司是先買下預售屋，在交屋前透過換約獲利，更直白表示，短期內轉售得支付的45％房地合一稅需由買方吸收，「但要知道到成屋時，你已經賺一波，因為這裡地段好。」
▼不只投資客瘋投預售屋，本刊直擊中部更出現主打換約的公司。
未來，像這樣的公司恐會遇到大麻煩，黃舒衛表示：「炒房公司買這麼多預售屋，第一個關卡是不能換約，獲利來源被斬斷，花次（內政部次長花敬群）已經說了，法案上路要溯及既往；二來私法人購屋採許可制，能否『被許可』交屋還是未知，就算成功過戶，得先準備六成自備款，還有五年內不得轉售的規範等著它，政府這次確實有掐住投資客要害。」
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（封面圖/鏡週刊）
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