房貸緊縮新北「這區」剉咧等？ 他試算：頭期至少多200萬
(2024/11/22 16:49)
胡偉良／亂殺價根本是攪局！想買最超值預售案 抓準2時機
2022/06/08 18:29 東森新聞
文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長 胡偉良
最近年輕人買房的新趨勢是買新不買舊，根據聯徵中心統計數據顯示，近年購買公寓並申請房貸的比例遞減，取而代之是電梯大樓，顯示年輕人偏愛買屋齡較新的房子。筆者身為建商，今天就教大家「如何買？才能買到最超值的價格」。
銷售後期你有機會買到超值好屋
很多建商為了防止尾盤賣不出去，常會將最好的戶型和最棒的位置留到最後，當然價格也必然是整個項目最貴的。但是，當這個項目想要出清而又難以儘快清的時候，你就有了用較少的錢買更好的房子的機會。但是問題是：這種機會經常也是可遇不可求的，所以常常去看新建案，多花些心思，注意下手時機，也許就讓你等到機會。
▼銷售後期的房子有機會撿便宜，但經常可遇不可求。（示意圖／東森新聞張琬聆攝)
銷售前期（或潛銷期）你有機會用最好的價位入手
建商經常會為順銷、開市大吉，在銷售前期（或潛銷期）提供最好的價格給熟識或有關係的客戶，然後再依階段、依時間逐漸的一階一階拉高售價，因此多注意正在建造的案子，可以在他們快完成，但尚未公開銷售前先主動聯絡建商，和業者建立持續而長久的關係（或聯繫）是有益的，如此比較容易抓到最佳的價格時機。
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面對建商（或代銷）如何議價
找到了心目中理想的房子，也知道何時該去詢價，但面對建商或代銷業者時，該如何破解他們的話術？又該如何議價？
▼對於首購族而言，該如何對業者議價也是難題。（示意圖／東森新聞張琬聆攝)
由於不同的建商（屋主）、代銷（房仲）都有不同的成本結構和定價策略，所以要想從他們的開價中找出合理的買價是有困難的，像有的建商在房市最旺的時候買進土地，此時的土地取得成本最高，在市場上他的讓價空間會最少。
賣屋的屋主中有各式不同時期進場的投資客、不同狀況的屋主（缺錢和不缺錢），他們願意讓價的空間各自不同；像有些不肯認賠的投資客，明明投資錯誤卻又心有不甘，以高價委託仲介出售，掛了好幾年無人問津還是不改其志。
▼胡偉良指出，不同的賣方有不同的定價策略。（圖／胡偉良提供)
所以該怎麼做呢？首先一定要把買房當成一件大事，付出時間去研究和了解當地的行情，清楚了行情之後再依據「當地行情」的8~9折出價，再伺機成交。切忌沒有根據的亂殺價，因為這樣的做法會讓人家覺得你是沒有誠意的攪局者，形同自我阻絕了成交的機會，縱然你真的想買、有意購買，大概也不會有賣家有興趣和你交易，結果反而因小失大。
在政府嚴打炒房下，房市進入觀望期，這有可能是以最低價買到好房的最佳時機，常聽到「危機入市」，也就是當大家都在遲疑的時候，往往才是最佳的進場時機。
作者／胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。
●以上言論不代表東森新聞立場
（封面／東森新聞張琬聆攝）
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