葉國華／房貸條件越來越差 2狀況恐釀房市硬著陸

2022/07/08 14:51 EBC地產王

眼看台灣房價已經來到歷史高檔，很多人為了買房感到焦慮，希望能早日買房圓夢。不過，日前央行預告未來有可能會限縮30年期以上的房貸，而且又再次升息，引發民眾熱烈討論。

那麼，限縮30年房貸與升息到底會對房貸族和房市產生什麼影響？面對五花八門的房貸類型，購屋民眾又該如何挑選呢？筆者認為，升息與限縮30年房貸，一來會加重房貸族的購房負擔，二來也有可能讓房市硬著陸，影響力不容小覷。

▼升息及限縮房貸年期，對房市影響都不容小覷。（圖／東森新聞張琬聆攝）

對於購屋民眾而言，30年房貸的出現的確大大降低了房貸族的購房負擔。若以貸款1000萬元、利率1.7%的本息均攤型房貸試算，如果貸款30年，每月支出的房貸金額約為3.5萬元，但如果貸款期限縮短到20年，每月支出的房貸金額就要提高到4.9萬元上下，每月房貸差額高達1.4萬元。

房貸期限縮短　購屋族壓力大增

換句話說，也就是房貸族每年要多付出16多萬元的房貸支出。而依據主計總處家庭收支調查，2020年全台人均可支配所得約為37萬元，由此不難看出，縮短房貸期限確實會大幅加重房貸族的購房壓力。

另外，目前央行隨著美國持續升息，升息也將導致房貸負擔的加重，以貸款1000萬元、30年期的本息均攤型房貸來看，即便使用長年期房貸來降低月負擔，但若未來房貸利率上升至3%，那麼購屋民眾每個月在房貸方面的支出就會達到4.2萬元。

▼房貸利率越升，民眾房貸支出就越高。（示意圖／pixabay）

與房貸利率1.7%時的每月3.5萬元相比，大幅增加了7千元上下，也就是說每年的房貸支出將會多出8萬元左右，對於一般月薪只有3~4萬的個人或月收入6~10萬普通民眾來說，升息帶來的房貸壓力將會相當有感。

由於，升息與限縮30年房貸對於房市來說都是打擊，特別是未來如果加速升息與真的出現房貸年限限縮，不僅將可能會導致賣房時間拉長、賣壓增重，也很有可能會讓房市交易量能極速降溫，甚至不排除出現價格下修的狀況。

不過，正因快速升息與限縮30年房貸的影響力巨大，不是政府和央行所期待的房市軟著陸，因此想必政府一定會在深思熟慮、做足評估後，再確定實施的具體細節，而且，目前央行已透露不會打到首購族，普通購屋民眾不必過分恐慌。

▼央行日前透露不會打到首購族。（圖／翻攝Google Map）

至於，由於目前處於升息循環的期間，普通購屋民眾若想買房，一定要更加精打細算。而該如何挑選房貸？房貸真的是貸越久就越好嗎？對此，筆者認為短年期房貸有總繳息少、月負擔高的特點，而長年期房貸有總繳息多、月負擔低的特色，各有其優缺點。

建議房貸族應結合自身需求，做好財務規劃，選擇真正適合自己的房貸，同時預估未來升息環境下，可承受的限度，並將房貸負擔率控制在30%（即每月房貸支出佔所得比率）以下，才能更好地抵禦未來升息與大環境改變所帶來的風險。

另外，由於各銀行放款策略不一，建議購屋民眾多找幾間銀行鑑價，通常來說，選擇自身薪轉銀行或有存款的銀行會更有優勢，持有信用卡的民眾也要注意每月按時還款，為自己的信用行為加分。

▼葉國華提醒，購屋民眾可多找銀行建價。（圖／葉國華提供）

作者／葉國華　屋比房屋總經理，亞東技術學院畢業，曾任Ubee房屋比價平台創辦人、前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人，服務成交超過3000位顧客、商周學院5屆超業人氣講師，《天下》、《財訊》、《Smart》、《Cheers》、《Ebc東森夢想街》常態受邀講者，著有《利他，才是房仲該做的事》。

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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）