揭密房價大漲4原因僅這區域有下跌可能

2022/07/11 13:15 東森新聞記者張琬聆

近期房市轉向冷靜期，交易量減少，房價卻沒跌。專家指出近2年房價大漲的4大原因，雖然目前買賣雙方對房市看法差異大而導致量縮，整體房價要跌不易，以缺乏支撐的城市才有下跌可能。

這波房價漲勢大潮約2020年開始，即疫情開始蔓延，導致全球經濟停頓之時。品嘉建設董事長胡偉良指出，這波大漲主要來自4大原因，首先是反映了貨幣現象。

漲因1：貨幣現象的拉力

胡偉良提及，疫情重創全球經濟，以美國爲首的先進國家為了挽救經濟、提升就業機會，發動了無限制的貨幣寬鬆政策，貨幣大放水的結果，造成了通貨膨脹，也衍生了資産價格的上漲，這是房價上漲的「拉力」。因此不難發現全球房價都在上漲，尤其是越先進國家漲幅越大，就是因為採取更寬鬆的貨幣政策。

▼全球為拯救經濟而發動貨幣寬鬆政策，成為房價上漲拉力。（圖／東森新聞)

吉家網不動產董事長李同榮也指出，合理的房價漲幅等於經濟成長率加上通貨膨脹率，以大台北近4年半來房價漲幅約30%、平均每年漲7%來看，房價隨著經濟增長，短期沒有下跌的風險。

近年基於全球節能減碳的環保要求，高耗能、高汙染的建築主要原物料如鋼鐵、鋁、水泥的成本大幅增加，胡偉良認為此趨勢目前仍很難改變，要期待房價下跌不切實際。

▼營建成本大漲，讓房價下跌變得不切實際。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

營造業一直以來因危險、辛苦、骯髒的工作環境，而少有年輕人願意加入，現在人力又逐漸老化，台灣當前又有「反對外勞引入」的政策，造成施工人力日益短缺惡化。

胡偉良指出，如此先天不良的人力環境，加上近年台積電為首的高科技產業擴廠趕工，導致營造人力更青黃不接，讓各項工程工期拉長、人力成本大幅上漲。

▼青黃不接的營造人力，也讓成本大幅提升。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

「買房抗通膨」在近期蔚為風潮，為房市帶來很大的拉升力量。不過胡偉良認為，此心態造成房市普漲和熱銷，其實是很危險的狀況，因為現在房市已經出現分化現象，有產業支撐、人口持續流入的城市，房價自是看漲；沒產業支撐、人口日漸減少的城市，房價則因缺乏支撐力道而容易下跌。

李同榮則觀察，中南部因過去基期過低，加上營建成本佔比較高，部分地區預售超漲、成屋漲幅已達滿足點，未來端看區域產業轉型發展與建設的不同，房價表現會有所差異。

▼今年房市不若前2年，有諸多利空因素股市下跌、升息等因素。（示意圖／東森財經）

回頭來看今年的房市，在全球抗通膨的環境下，各國政府開始緊縮貨幣及調高利率，可能導致停滯性通貨膨脹，胡偉良建議，若民眾買房的目的是為了抗通膨，那麼城市和區域的選擇會更重要。

李同榮則認為，今年在打炒房、升息、股市下跌等多空因素下，第2季不動產交易量已萎縮，但價格仍在緩漲，原因就是建商認為工料雙漲不肯降價、甚至必須上漲；而買方則認為太貴買不起，因此雙方認知差距越來越大。不過整體來看，現在要對房市前景悲觀言之過早，估計第3季疫情舒緩後，房市應會回溫。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）