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(2024/10/24 17:35)
【小宅買房術】輕鬆小換大 關鍵公式揭密
2022/07/26 16:00 東森新聞記者張琬聆
「先求有再求好」、「先買小再換大」一向是房市專家對小資首購族的購屋建議，畢竟對於預算有限，或未來有換屋需求的買方來說，不管是自住或投資，都相對較彈性也更易踏入有房族門檻。專家建議，先用租金回推可負擔的總價預算，購買小宅，未來再利用增值幅度作為下一間大房的自備款，即輕鬆以小換大的關鍵秘密。
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房價高漲的年代，許多購屋族猶豫著該不該買房？而且在預算有限之下應先買小宅，或是為未來需求一次到位買3房？又或是為了買較大空間而選擇相對便宜的公寓，卻擔心未來老了爬不上樓梯怎麼辦？
與其等存夠錢 先算可負擔房價
House123執行長邱愛莉指出，由於現在房價高，房子公設比也高，買到的實際使用空間未必讓孩子長大都夠住，加上貸款利率低，反而租金越來越高，而且生活型態也較多元，工作或生活較容易有異動，因此與其努力想等存夠錢再買大一點的房子，不如先用租金回推，算出可以負擔的總價預算，就近買間小宅或便宜老公寓，以後再換屋。
▼許多購屋族因預算有限，只能先買小宅或便宜老公寓。（圖／東森新聞張琬聆攝）
一般民眾對於買房猶豫不決，無非是擔心小宅空間不夠住，或老公寓的居住機能差，但新穎的大房子又因為房價太高而負擔不起，邱愛莉表示，「買房付房貸，最無痛的方式，就是用『租金』回推！」因為租房子的租金和貸款利息很像，「都是丟到水裡就不見了」。
邱愛莉解釋，若以每個月1萬元租金、用現在1.31%房貸利率來計算，其實跟貸款938萬元的利息一樣（1萬元x12個月/ 1.31%=938萬元）。而其實現在台北很多1房型租金都要1.8~2.2萬元，新北2房也要2.2~2.4萬元租金，因此如果月租2.2萬元，就跟貸款2000萬元利息一樣！
| 公式 | 用「租金」回推「可以負擔的總價預算」 |
| 舉例 | 2.2萬元租金x12個月/1.31%=2000萬元（可負擔總價） |
如果改租為買，總價1200萬元房子，貸款8成（960萬元），採用理財型房貸計算，每月僅1萬元左右利息，還比房租的2.2萬元省更多。
看準增值房 換屋更輕鬆
即使回推租金後可買的房子坪數較小，未來不夠住時還可以賣掉換大，只要房子有增值，都能越換越輕鬆，邱愛莉表示，關鍵就在於「增值的幅度」＋「拿回本來投入的自備款」＝「下一間房子的自備款」。
| 小換大、舊換新公式 | 「增值幅度」＋「本來投入的自備款」＝「下間房子的自備款」 |
| 舉例 |
1500萬(轉手價)－80(交易成本)-960萬(貸款)=460萬(下間房子自備款) |
舉例來說，用1200萬元總價，貸款960萬元，買了權狀30坪的房子，相當於每坪40萬元，若未來行情漲到每坪50萬元，相當於總價1500萬元，假設賣屋稅費包含仲介費約80萬元，可拿回460 萬元的現金 （1500萬-80萬-960萬= 460萬元）
以這個460萬元作為下一間房子的頭期款，一樣貸款8成，總價可以負擔到 2300萬元的房子，就算換屋買的價格一樣是每坪50萬，也順利從本來的權狀30坪，換到權狀46坪！邱愛莉強調，這個就是「以小換大」的秘密！
當然邱愛莉提醒，要「換屋越換越輕鬆」，有2個基本條件，一是原來的房子要增值，二是貸款人的收入和信用，要能負擔換屋後的貸款金額。
（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
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