買方市場來了！估價師喊租不如買教你買房8步驟

2022/08/03 19:06 東森新聞記者張琬聆

房市進入買方市場，是較過去好選屋的時刻。估價師指出，相較租屋越漲越兇，永遠難存錢，買房反而先鎖住成本天花板，可以繳房貸當存錢，所以租不如買，因此提出8點買房注意事項，讓房市小白能順利買到房。

「以前台北屋主姿態高難談，現在反而是買方較好選屋的時機！」高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源如此開場白。當然他補充，「大部分的人有缺錢才會便宜賣」，所以想撿便宜並不容易，「但多看多爭取才有機會。」

建立買房觀念　先求有再求好

首先是買房觀念，陳碧源認為不求一步到位，先求有再求好，而且要有換屋的概念，畢竟「先有根據地，才能再築牆，才能廣積糧」，除非經濟不景氣，或是政府住宅政策、經濟政策改變，否則永遠都會是租不如買。

▼專家建議要有換屋概念，所以第一次買房時不用想一步到位。（圖／東森新聞張琬聆攝）

陳碧源進一步解釋，房價越高，租屋市場越大，房東就越好漲租金，所以租屋成本的天花板會一直高，不如買房是一次掌握居住成本的天花板，不會再被漲租了，就把繳房貸當成存錢，都比拿薪水幫房東存錢好。

想買房，首先要有購屋預算能力，包含自備款3~4成，其中2~3成頭期款，1成交易稅及家具裝潢費等；接著是每期可償還的貸款，約為薪水的3~4成，並將利率設定在2%~2.5%，因為利率會調升。

▼買房前先估購屋預算，且將房貸利率設定在2%以上因應升息。（圖／東森新聞張琬聆攝）

然後考量區位，包含地段選擇，不論搭乘大眾運輸工具或騎車、開車，陳碧源建議是半小時至1小時可到公司的距離，另外是家人需求包含就學、公園或服務性設施等，或是親人居住地，方便彼此照護聯繫。

看屋時要留意基本資料，包含土地建物謄本，確認土地及建物面積、建築完成日期、樓層次(判斷有沒有電梯)、所有權人、抵押權設定金額，有沒有被查封或限制登記。

▼物件的基本資料都要看清楚。（圖／取自pixabay）

土地使用分區則是判斷為住宅區、商業區、工業區、風景區或旅館區等；地籍圖、建物圖用來確認土地坐落有沒有臨路、建物位置和現況有沒有吻合。

房仲提供的現況說明書也要仔細檢視，是否有增建、非自然事故、天然瓦斯、自來水、漏水等瑕疵屋、買賣價金是否含家具設備。

陳碧源提醒，社區管理、公設和鄰居也別忽視，可詢問停車位、社區管理費及屋主有無欠費等。

▼可查詢實價登錄來推估合理房價。（圖／取自pexels）

遇見心儀物件想出價，則要能合理判斷價格，可查詢實價登錄、問銀行、詢問不動產估價師或區域房仲。

接著進入簽約及付款階段，應有雙地政士制度把關，並有履約保證或價金信託，陳碧源指出，看到當天地籍謄本，須確認謄本資料的所有權人姓名，避免被移轉或限制登記。

▼簽約階段特別重要。（圖／取自pixabay）

也別忘了核驗賣方身分是否為所有權人本人，或為出具授權書、印鑑證明等確認為所有權人代理人。陳碧源表示，所有權狀及印鑑證明都要看到，且簽約最好採用內政部的定型化契約，如有不同，必須逐條核對。契約填載產權內容務必與謄本記載相符，特別是土地地號筆數、建物建號筆數、面積、權利範圍、車位數量等。

付款方式要先確認賣方有無抵押全及貸款剩餘金額，以免資不抵債，並註記貸款處理或不足時可條件解除契約的保護傘機制。

後續就是貸款、戶籍清查及水電費清查，問題不大。最後進入點交驗屋階段，陳碧源分享五行口訣當重點，亦即「金」鑰匙、外門窗，「木」內門、框、板，「水」給水、排水、漏水，「火」瓦斯、電力管線等，「土」地板、衛浴、糞管。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）