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【小宅買房術】新手適合買套房嗎?先看4關鍵眉角

2022/08/11 18:09 東森新聞記者張琬聆

高房價時代想買房,不少人會選擇從低總價的小宅套房入手,也是想置產收租的人首先想進攻的產品。不過對於房市小白來說,買套房是否適合?又該注意哪些問題?專家提出4個重點供民眾參考。

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小坪數的套房通常被購屋族視為「階段型產品」,當買方頭期款、預算不足時,或目前居住人口不多,需求空間不大時,低總價、好出租、好轉手的特色便相當吸引人入手,但也並非毫無缺點。House123執行長邱愛莉便提醒,套房的單價高、銀行貸款成數低是最常見問題。

1.低總價往往代表高單價

套房雖有低總價的優點,但單價通常也略高於一般住宅的行情,邱愛莉指出,如果單價真的高太多,偏離區域行情應有的價格區間,除了未來出售沒有競爭力外,在辦貸款時也可能因為銀行估價估不到,導致貸款成數降低。

▼套房可能有銀行難貸款的問題。(示意圖/第一建經提供)

因此邱愛莉提醒,民眾在衡量房價時,除了從總價來坪估預算外,也要計算每坪的單價,並查詢周邊鄰近住家、相似格局的實價行情做比價,以免單價過高,折損價格優勢。

2.權狀坪數是銀行判斷的關鍵

坊間有些挑高小宅,訴求1房1廳1衛,甚至可以做到1房的格局,乍看與「套房」不同,但邱愛莉指出,曾聽聞案例是簽約完要貸款時,被銀行判斷是套房導致貸款成數不如預期,才驚覺買到了套房。

原因就出在銀行估價看的是「權狀坪數」,而不是「室內使用坪數」與「室內格局」,這類主打挑高樓中樓、魔術空間的「類小宅」,雖然格局放大,但產權坪數如屬於套房,不可不慎。

▼銀行估價看的是權狀坪數,而非室內格局。(示意圖/取自Pexels

邱愛莉表示,不同銀行對於套房的坪數規定不同,有些銀行認為建物權狀坪數大於 15 坪才不算套房,有些銀行更嚴格,以主建物坪數加上附屬建物坪數合計要大於 12 坪才不算套房,因此有些銀行不承作套房,或最高只能核貸6~7成,甚至要送到總行審核。

有鑑於此,民眾在出價前,最好先確認詳細坪數,如果透過仲介看屋,最好先請仲介或代書詢過銀行,確認貸款條件後再出手。

3. 套房、兩房自備款可能差不多

許多人優先考慮套房的原因是資金不足,邱愛莉卻指出,其實買套房和標準2房的自備款可能差不多。她舉例,如果買12坪單價45萬元、總價540萬元的套房,銀行只能貸款6成,表示需準備216萬元的頭期款。

▼購買2房所需的自備款,可能跟套房差不多。(圖/東森新聞張琬聆攝)

另一方面,若買25.7坪單價42萬元的2房,總價1080萬元,銀行若能貸到8成,頭期款也要216萬元。等於購買房子的總價差近一倍,所需的頭期款卻相同,2房的貸款雖較高,空間實用性卻也更高,出租效益也更佳。

4.先想好要賺租金或等增值

不少人買套房市為了收租賺報酬率,但邱愛莉直言,依套房座落區位差別,總價的租金投報率約在2~5%不等,其實扣掉貸款利息後所剩不多;若想等房子增值獲利,也會因套房坪數小,即使每坪漲個5~10萬元,總價增加的空間也有限,建議入手前可先評估試算,預計漲幅有多少、扣掉稅費後是否還划算再入手。

(封面圖/東森新聞張琬聆攝)

 

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