史上「最複雜都更案」簽約了 侯友宜：盼全在任期內動工
(2024/11/18 15:01)
胡偉良／官僚效能如裹腳布！建商成本被迫增加 房價能不漲嗎？
2022/12/21 09:35 EBC地產王
在全球各國力拚行政效能的當下，沒有人會相信我們一些地方政府建管單位的效能是這麼的差。
危老都更案審查時間 久到咬牙切齒
本來就列為政府重大施政項目的危老、都更改建，進到一些地方政府這個衙門竟然成了「王大娘的裹腳布，又臭又長」，其效能之差令人匪夷所思，身為業者的我們深受其害，啞口難言。
舉個例子來說，我們申請一個危老改建案，耗費在準備資料備審的時間大約是不到一個月的幾週時間，送進衙門之後的審查時間竟然要耗費近一年之久，申請建照也有類似的狀況，審查時間之久，真的是令人憤怒到咬牙切齒。
▼都更危老審查時間耗時久，申請建照也有類似狀況。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
效率低廉原因：承辦人員過半是新手
為什麼如此？原因是因為承辦人員不足、資歷太淺。
而為什麼承辦人員少、資歷又淺？表面上看是危老申請案量太多，但更重要的原因在於審查的失焦、小題大作加上人員流動率太高所致。而再深究其原因，則在於絕大多數的承辦人員經驗不足、因為審查失焦導致工作量太大，結果造成承辦人員多半不會久留，過半的承辦人員都是新手。
審查緩慢，又嚴重積壓，造成工作延宕，案量愈積愈多，承辦人員紛紛出逃，結果形成了惡性循環。
▼承辦人員有不足又資歷太淺的問題。（示意圖／pixabay）
公務員怕出錯 審查更保守
再舉建照審查為例，十幾年該建管單位一直委外（建築師公會）協助審查，維持十幾年的作業習慣早已使得建管官員不具審查經驗和能力，一年多前，卻在首長的要求下，將建照工作收回自理，美其名「減少錯誤」，但沒有上過戰場的建管承辦人員哪有「能耐（經驗和能力）執行實質審查）結果？
另方面，為了達成上級「沒有過錯」的「假目標」，審查的效率低下自不待言，更糟糕的是為了「避免錯誤」，在審查上更加「保守」，結果當然是「小事大辦，作業速度更加緩慢，也進一步的惡化人員流失，實施一陣子後，當然是失敗告終。
之後，又回復到原來的協審制度，但協審之後，最後還是回到建管人員身上做最後的核審，以符合長官「審查嚴謹」的大旗，挑剔加上缺乏經驗，效能當然不高，而部門長官在承辦人員不斷離職，一員難求的情況下，對承辦的工作效能也不敢多做要求，低效能於焉開形成。
▼承辦人員怕出錯，在審查上會更保守。（示意圖／xframe)
審查太久增加營運成本 房價能不增加嗎？
問題在那裡？相信明眼人一看便知，系統（制度）上出了錯誤，其實只要是審查，不論委外或自行審查都不免偶爾出錯，由承辦人員自行審查就真的能減少錯誤嗎？筆者並不以為然，像筆者就遇到不少𠄘辦人員經常犯下不少「完全照本宣科，以致錯誤解讀」的案例。地方政府首長「不明究理」又「自以為是」的想法和說詞根本是「自欺欺人」的作為。
想一想，在這樣的體制下，建商花在危老核準、建照審查、實際動工前的文件報核上的時間，竟和耗在實際施工上的時間相若，為此增加了營運管理成本、財務成本，房價能不增加嗎？
▼胡偉良認為，現階段房市適合做長線投資。（圖／胡偉良提供）
作者／胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。
●以上言論不代表東森新聞立場
相關新聞：胡偉良／房產躺著賺時代已結束！打炒房之下 靠2觀念獲利
相關新聞：胡偉良／銀行祭管制令防爛尾樓？ 反成建商倒閉潮禍源
相關新聞：胡偉良／經濟變差還能買房嗎？ 建立3觀念迎漲價良機
相關新聞：胡偉良／經濟前景停看聽 這2款屋價格打回原形
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
【往下看更多】
►房市信心回不去！4成看跌創6季新高 這3區最看衰
►怕更貴反而助漲房價？學者曝這3推力 將使房市反轉
►《平均地權條例》明闖關！業界大老怎麼說 懶人包一次看
推薦閱讀
人氣新聞
分類最新
