央行未祭第8波管制！北台灣明年6百億案熱身 專家：盼市場谷底翻身
(2024/12/19 16:58)
建商瘋槓桿遇房市逆風 專家：撐不住下場會很慘
前兩、三年隨著台商回流，熱錢挹注，加上低利率、狂印鈔票，許多資金湧向房地產，造成這一波房價飆漲，全台各地包括六都及一些二線城市多「遍地開花」，房價上升兇猛，預售案也是一個個推出。不過今（2022）年以來多種負面因素出現，且面臨升息循環、熱錢退散，不動產趨勢專家、法學博士錢世傑指出，觀察一些股票上市的營建廠商，出現負債比頗高的狀況，因槓桿玩得兇、向銀行借錢大舉買地蓋房，如今遇到房市逆風，恐怕處境會相當艱難。
六都交易量下滑 趨於謹慎及保守
今年房市相較於前兩年，確實明顯降溫、交易量減少，從六都交易量觀察，都呈下降現象，買賣移轉棟數包括住宅、商辦、廠辦，可看出國內不動場市場交易氛圍更顯謹慎及保守。在住宅房市方面，今年明顯量縮，有別於去年的熱度，今年包括升息、經濟下行風險升高 、國際金融震盪緊縮、股市重挫、總體經濟也跟去年不一樣，因此房市趨於觀望濃厚與保守，自住民眾、投資客都更謹慎。
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▼一些營建廠商出現負債比頗高狀況，槓桿玩得兇、向銀行借錢大舉買地蓋房，如今遇到房市逆風，恐怕處境會相當艱難。（圖／好房網提供）
持續升息衝擊房地產 投資客已經逃跑
錢世傑表示，持續升息衝擊房地產，對市場敏感的投資客已經逃跑，房市就剩實際有居住需要的剛性客群，但眼看利率升高，真正自住需求民眾也先觀望不買房了。他說，前幾年房地產不錯，建商大舉獵地，並向銀行貸款買更多土地、蓋大量房子，確實有賺到一些錢，但還沒有賺更多的時候，就碰到升息循環，預期未來兩、三年，不少建商處境會頗艱困。
錢世傑指出，觀察今年第三季的財報，從營建類股一檔一檔來看，發現有4成營建廠商的營業現金流在滿長的一段年度都為負數，也就是必須靠借貸來維持營運，長期的「財務槓桿」過高風險也逐步暴露，尤其遇到房市反轉的情勢，營運上更顯艱辛。
建商餘屋庫存多 將面臨財務壓力
錢世傑分析說，有些建商的餘屋相當多，又遇上房市下行，手上的新推案、餘屋都不容易賣掉，財務壓力更是大，也就是說，若建商手上現金只有1元，但1年內到期的短期借款就要償還10元，如果能把房屋存貨9元賣掉，那就可解決債務壓力，但問題是，容易賣得掉嗎？
他表示，這幾個月原物料價格也已逐步下來，房市交易量又大衰，就有建商為了充實現金流，已趕緊出清手上的餘屋、保留戶，預計明年房價下修的情況會更明顯，若有建商真撐不住，明年下半年可能將有建案會有感下調價格。
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