打炒房時機不對！估價師：民眾將失去議價主導權

2023/01/06 09:07 東森新聞記者張琬聆

跨入2023年，全球經濟情勢尚未轉好，房市也不見走暖，卻隨即要面對持續升息、《平均地權條例》修正案即將通過三讀，估價師認為打炒房法案在房市反轉的時機點上再次搬上檯面，顯得不合時宜，尤其應回頭檢視央行及金管會的限貸令，才不會傷及無辜。

提到《平均地權條例》修正法案的不合時宜，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，起初要修法的原因在於抑制房價，是因疫情期間各國政府為出手救經濟，紛紛採取貨幣寬鬆政策及降息手段，導致大量熱錢湧入房市。

打炒房時機已過再提修法不合時宜

再加上這段期間台股表現極佳，從證交稅實徵淨額變化即可看出全民瘋炒股的熱潮，疫情前常年在低於1000億元的水平，隨著疫情發展一路爆增逼近3000億元水位，當購屋負擔變輕(貸款利率低)、手頭資金變多(投資股票獲利)，想要擺脫無殼蝸牛身份的民眾也連番大膽出手買房，間接推升房市的熱度。

▼疫情期間台股表現佳，也為房市熱潮推了一大把助力。（圖／正心不動產提供）

不過陳孟筠話鋒一轉，來到後疫情時代引發的通膨問題，也讓各國政府開始為抑制通膨危機而轉為連續升息步調，房地產市場再度回到購屋負擔變重(貸款利率高)、手頭資金變少(投資股票失利)、物價上揚等，讓民眾荷包有感縮水的局面。

再加上後續將面臨可能堪比金融海嘯更嚴重的經濟衰退，陳孟筠認為，整個市場的風向大為轉變，當初提議要修法的原因已消弭大半，「此時再提修法已顯得不合乎時宜」。

綜觀各項房市政策，陳孟筠認為此刻除了修法之外，央行及金管會更應回頭檢視信用管制(限貸令)規定是否需要調整，以台中市為例，有多處新興開發區域正陸續推進中，且訂有時程獎勵辦法，限定配地後3年內必須申請建照，才有20%獎勵容積，不過受限銀行融資條件變嚴苛，儼然變成「要羊兒肥、卻又不給羊兒吃草」的概念。

▼限貸令一波波，建商開發建案門檻變高。（圖／正心不動產提供）

由於建商開發門檻拉高，時程獎勵便形同虛設，也迫使中小型建商無處生存，出現大型建商攜手合作，轉而推出大基地、高量體的開發案，後續將形成3個不利房市與都市發展的狀況。

首先是大品牌建商大者恆大。陳孟筠指出，由於大建商籌措資金管道多元，受限貸令衝擊不如中小型建商，當市場的競爭者變少時，民眾也會失去議價的主導權，因為選擇性少，比價性低。

▼台中有許多新興開發區陸續發展中，建商卻因限貸令而難以達成時程獎勵的規定。（圖／東森新聞張琬聆攝）

其次是大基地開發將多以大樓規劃案為主，受限消防法令規定須配置更多的公設空間諸如安全梯間，未來購屋民眾就得負擔更高的虛坪面積，增加額外的購屋成本。

▼陳孟筠直言，限貸令將出現大者恆大、大基地開發多的狀況、不利民眾選擇及議價。（圖／東森新聞張琬聆攝）

最後是大樓林立，採光、棟距問題再現，失去建構市中心外圍之整體開發區低密度開發、讓「都市減壓」的美意。

陳孟筠強調，大環境變化很快，政策推行應通盤檢視全台不同區域的條件與都市發展模式，而非只是將老菜色換個菜名重上，急欲打房的偏執做法，反而會傷及無辜，對於市場的適用度恐已變質。

▼現行限貸令導致建案趕鴨子上架，陳孟筠認為條件太嚴苛。（圖／東森新聞張琬聆攝）

在目前升息政策使市場資金回籠之際，銀行可放貸的金額理應提高，陳孟筠建議應適時放寬信用管制，以購地貸款為例，應從目前的限貸5成上調至第1波限貸令時的6.5成。

陳孟筠補充，現在限貸5成中，其中1成還保留為動工款，並限制一定時間內須動工興建，建案等於被趕鴨子上架，絲毫沒有考慮到從規劃設計、主管機關審查、廠商報價到工班調度等面向，條件實在太嚴苛。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）