房貸緊縮新北「這區」剉咧等？ 他試算：頭期至少多200萬
(2024/11/22 16:49)
平均地權能破解？專家揭3漏洞：這招超難稽核
2023/01/12 10:49 東森新聞記者張琬聆
《平均地權條例》修正案已三讀通過，儘管對於抑制炒房行為、建全房市制度呈正向發展，但如何執行、由誰執行，又可能出現那些漏洞？專家便認為，預售屋禁換約、私法人購買住宅須許可，對於真想鑽漏洞的人仍有可破解方法；至於檢舉制及炒作罰款，恐怕在施行細則及認定上都將讓執行單位很頭痛。
該法案祭出5大重點中，首先是「預售屋或新建成屋限制換約轉售」，買方除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違者處罰50萬~300萬元。
不可轉售但可解約 再出售如何稽查意圖？
不過高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，「禁止轉售，但退還給建商總可以吧？」合理範圍是建商收取最高15%的違約金來解約，「有沒有可能建商意思意思只收3~5%違約金，解約後再轉售給已經找好的下一手買方？要如何稽核這樣的行為與意圖？」
▼預售屋不得換約，但若解約後再銷售則難以稽核。（圖／pixabay)
再看「私法人購屋許可制」，公司單位買住宅需要提計畫書且經內政部許可，且取得後5年內不可移轉、讓與或預告登記等，能許可的僅限3使用目的：都更危老、做為員工宿舍、具規模的長期出租經營。
私法人巧立名目獲得許可 未執行該如何監理？
「整棟都空著，擺空屋在那邊爛可不可以？只要5年不賣就好了」，黃舒衛直指「上有政策下有對策」的作法，例如申請名目是危老都更，基於整合曠日廢時，「買下來5年都沒整合完可以嗎？買下屋齡25年的住宅等都更可以嗎？」例如要做租賃事業，「但開高租金，一直租不出去，有沒有人管？」甚至不能買住宅，那屋主成立公司後、買下那間公司便一併擁有產權，就能突破法規限制。
黃舒衛直言，目前《平均地權條例》修正案最大問題，就是還看不到有效機制來執行及監理，屆時恐怕也會讓效果大打折扣。「內政部要在上路前的3個月內把這些施行細則訂清楚、還要讓地方政府執行單位能清楚規範，大概都會很頭痛！」
▼私法人申請出租獲得許可購屋後，若未來一直租不出去該如何審查？。（圖／東森新聞張琬聆攝）
檢舉加重罰制度 判決若輕輕放下恐有失威信
又如檢舉獎金制度及重罰炒作行為，不只可能帶來競爭同業用檢舉來「干擾戰術」，這些案件送交行政機關後，要如何稽查、法官又將怎麼判？黃舒衛舉過去實價登錄造假案例，民眾購買新北市深坑區土地，交易價3442萬元卻登錄7000萬元，觸犯刑法的「使公務員登載不實」，最後判易科罰金5.5萬元，「根本難以嚇阻炒房違法行為，又打擊行政機關威信」。
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
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