買方房貸卡關「錢都沒收齊」！ 賣家少1動作 最重罰3倍
(2024/10/30 10:28)
單身錯了嗎？他換屋一步驟錯誤 痛失400萬免稅額資格
2023/03/10 17:49 東森新聞記者張琬聆
台灣邁入低結婚率、低出生率社會，有買房的單身族愈來愈多，卻恐因僅一人設籍、居住等問題而影響稅負。房仲分享單身換屋族案例，因沒弄清楚設籍規定，痛失自住優惠高達400萬元的免稅額資格，損失慘重！
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專任約房仲作家陳泰源分享，有位單身購屋族，原本持有一間自住房，為7年前購入，後來因工作緣故須搬遷而換屋，考量到如果先將舊房賣掉後再買新房，中間會產生租屋過渡期，不想搬來搬去因此決定「先購後售」，在買到新家後搬入，後續賣出的舊屋也大賺了500萬元。
舊屋自住持有7年 出售大賺500萬
本來以為可以享有「重購退稅」優惠，即政府為了支持民眾換屋，由小換大、由舊換新或由蛋白區換到蛋黃區的自住房子，2年內買賣都可以退稅。可惜該民眾急於將戶籍遷入新家來辦理退稅，反而忽略了售屋所得須課徵的房地合一稅，亦即是只要符合自住優惠，包含個人或配偶、未成年子女持有且居住該住宅滿6年（依設籍認定），獲利400萬元以下免稅，超出金額的稅率10%。
但該換屋單身族由於已遷出了戶籍，而不符合「賣房自住優惠」，痛失原本享有的400萬元自住免稅額，最後整整500萬元的獲利都依房地合一稅20%稅率來課徵。
▼民眾買屋後已遷出戶籍，導致賣掉舊屋時失去自住資格。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
購新房而遷出戶籍 痛失自住免稅額優惠
落得如此下場，讓長期自住該房屋的換屋族相當氣憤，「難道政府歧視單身者？」「只有一人設籍，沒有配偶和子女來分配戶籍，就根本無法魚與熊掌兼得！」
陳泰源解釋，「重購退稅」不論是「先售後買」或「先買後售」，都必須在2年內完成，且須符合自住，也就是購入新屋時，舊屋須符合設籍；換句話說，買新屋的「當下」仍必須設籍在舊屋裡，而且設籍人資格要是個人或其配偶、未成年子女，「如果是父母設籍則不符合資格！」
重購退稅眉角多 留意請求時效
台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆認為，如果是「先售後購」，在同一個時間軸上，單身者皆能設籍在房子裡，不成問題，比較困擾的是，中間可能產生租房的過渡期。
至於單身者「先購後售」就要特別注意，王棟隆提醒，因為在同個時間軸上，所有權人會同時擁有兩間房屋，必須謹慎處理設籍，雖說後來該案有國稅局從寬認定，只要在兩處房屋設籍一處即可，但仍得依國稅局的最終審查結果為準。
王棟隆補充，另外還要記得退稅的「請求時效」，也就是重購後的次日起5年內要主動申請，不然政府不會自動退稅；另也須注意「列管期間」，如果重購後的5年內，若將房子改做其它「非自住」用途或再移轉，則會被國稅局追繳扣抵或退還稅款。
房地合一稅設籍要求嚴格 自住別急著遷出
至於想同時具備「房地合一之優惠稅率」資格，單身者更要注意！東龍不動產特約地政士龔玉華指出，「房地合一優惠稅率」對於設籍的要求更嚴格，規定是個人或其配偶、未成年子女辦理戶籍登記、持有並居住該房屋「連續」滿6年，意即交易前6年皆須設籍在舊屋且不能中斷，且未將該房屋及土地出租、供營業或執行業務使用。
▼地政士提醒，房地合一稅對於設籍要求更嚴格。（圖／龔玉華提供）
所以單身者若想要同時具備「自住優惠稅率」與「重購退稅」資格的話，龔玉華建議，一開始就設籍在舊屋，買了新房也別急著將戶籍遷出至新屋，這樣舊屋的自用年限才不會中斷，等到舊屋於2年內賣掉了以後，再將戶籍遷至新屋，如此一來，便能一次享受「賣房獲利400萬元免稅」、「超出400萬元獲利部分採超低10%稅率課稅」、「換屋之重購退稅」等三重優惠。
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
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