房貸緊縮新北「這區」剉咧等？ 他試算：頭期至少多200萬
(2024/11/22 16:49)
央行再升息半碼！專家曝資金竄逃路線 中小建商考驗恐更嚴峻
2023/03/23 18:01 東森新聞記者張琬聆
美國聯準會今（23）日凌晨宣布升息1碼後，台灣央行於下午時間也宣布升息半碼，已是去年3月以來連5度升息，為2009年之後首度房貸族利率恐跨越2%大關。專家認為央行此次作法可謂藝高人膽大，也將使資金回防到流動性大的金融市場或高投報的海外不動產市場。
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「央行的天職是維持就業與物價的穩定，參考的現象就是通膨、經濟與金融的情勢、趨勢。」高力國際業主代表服務部董事黃舒衛從各項數據來觀察，台灣今年2月消費者物價指數CPI維持2.43%，且生產者物價指數PPI降到4.10%，為指數編纂以來新低。
央行維持升息 藝高人膽大
進一步看以新台幣計價的進口物價指數年增率已降到3.07%，相對於2021年的年均10.53%、2022年的16.07%，都已經出現明顯收斂；加上出口總值從去年9月起連續半年呈現負成長，GDP成長動能熄火，國際還有因為貨幣政策轉向引爆的個別銀行倒閉的蝴蝶效應，黃舒衛認為，央行此次不畏美國聯準會升息趨緩，維持過去一年一貫的升息動作，可謂藝高人膽大。
▼國外個別銀行倒閉引發蝴蝶效應。（圖／GoogleMaps）
至於5度升息的影響，黃舒衛表示，短期間與利率連動的房貸、土建融有隨指標利率浮動的壓力，房貸利率破2%、土建融破3%，顯示資金潮流出房市的趨勢不變，房市沒有利空出盡、準備築底反彈，或建商有鬆口氣的空間。
黃舒衛分析，從供給面來看，即便2月營造工程物價指數年增率回落到4.54%，為2011年以來新低，但疫情以來累積增幅達22%，工料雙漲的壓力未減。另一方面，限期開工、土建融限貸及持續升息等資金緊縮措施也難走回頭路，對中小型建商都是越來越嚴峻的考驗。
中小建商考驗更嚴峻 房價難再創新高
確實許多建商大老也陸續反映，央行應鬆綁購地貸款限18個月內開工的規範，「放棄這種天方夜譚、背離實際情況的思維」，以免中小型建商因資金斷頭掀起一波倒閉潮！不過黃舒衛認為，如果期待央行鬆綁限貸措施，恐怕還須同時滿足房價走跌、建商出現倒閉潮、爆發全球系統性金融風險中的兩項才有機會。
▼建商呼籲央行鬆綁18個月開工的建融規範。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
從需求面來看，商用市場最大咖買方、壽險業現在獵樓的租金投報率地板價被拉到2.845%，短短1年抬升破3成，將再大量過濾掉可評估物件，讓投資縮手，如果再加上國際金融及國內經濟的諸多不確定性，今年應該會回到自用或是長期置產買方主導的市場，因此量能萎縮之下，很難期待價格再創新高。
資金回防金融市場 海外不動產市場將擴大
至於住宅市場更因為《平均地權條例》子法即將上路，容或出現部分防錯殺條款，但已難挽回大局，資金回防到流動性大的金融市場，或低價、高投報的海外不動產市場的比例會持續擴大。
如今329檔期在即，即便市場近期有看似跌無可跌的死貓跳現象，但黃舒衛認為僅止於觀望已久的自住剛需買盤，住宅市場在需求不振、新屋供給爆量的格局下，難逃量縮價修的調整。
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
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