為何風評不好的建商活得很好？ 網：便宜治百病
(2024/11/25 11:33)
利率升多少才能撼動房市 專家曝「極限門檻」：最慘不是房貸族
2023/03/24 14:59 東森財經新聞
央行23日宣布再升息半碼，自去年3月至今已5度升息、累計升幅達0.75個百分點，不過仍有人認為，即使房貸利率升破2％，對於有能力負擔千萬房價的購屋族而言，似乎仍不痛不癢，且自升息循環啟動以來，房價也持續上漲，好奇利率要升到多少，才能真正撼動房市？
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房貸地板2％起跳 房貸族喊無感
一名網友在PTT表示，雖然央行此次升息，跌破不少人的眼鏡，不過實際只有升息半碼，連背了800萬房貸的同事都一副無所謂，直呼「無感啊！整年頂多1萬利息」。而這也讓他不禁思考，是否就算房貸利率來到2.078％，對於買得起千萬以上房子的人，根本沒有太大影響，這也代表難以嚇退民眾想買房的心，房價也就難以回檔，好奇「利率要多少，才能真正撼動房市？」
▼房貸利率地板價突破2％，仍有房貸族認為壓力不大。（示意圖／pixabay）
升息難以撼動的房價 網曝關鍵
對此，有內行人分析，第一個心理關卡在於4％，因為這是過去15年間，包含商辦、土地、次級店面等投資型不動產的標準投報參考值，也是市場上默認低風險的標準投報參考，因此當利率超過4％，就會引發很多實質層面，及預期效應等心理上的問題，「連租屋投報率都達不到，就會崩了」、「自住族5％開始就準備有感覺了，但做槓桿交易的，基本上都有想法，比較不會被影響到」、「定存4％直接打爆股票房地產」。
不過，也有人指出「無感，反正房客負擔的，租約到期直接補上去就好」、「升息半碼要逼賣房不太可能，比較有可能是失業率升高裁員潮沒收入」、「取消寬限期跟提高頭期比例，比較有用」、「持有稅實價2％，全部房子一起下去，利率只影響新屋而已」、「上游建商百戶、千戶囤，土建融呢」、「房貸增加，要算累積的，不是只算這次升息的」、「其實現在就已經有點痛了 我有點想把房貸提早還清了」。
▼升息不只影響民眾房貸利率，也牽動建商土建融利率。（示意圖／pixabay）
升息半碼不痛不癢？專家戳殘酷現實
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，升息對於有房貸的民眾來說，應不至於不痛不癢，只是因為台灣房產的保值特性與持有的心理層面滿足感與安全感，進而不會輕易脫手，要是真有壓力也會以轉貸方式來做變通，且實際上反而是自住的小資族較勇於承受，也在於可能只持有一屋，或是總價不算太高等因素。要是多屋、走轉手獲利的投資或資產族群，更容易有感於壓力而脫手，拍賣數據將會開始上揚，加上平均地權條例上路在即，信心動搖不言可喻，睽違14年的2%利率不可輕視。
另外，大家房屋企劃研究室副理郎美囡也提醒，這次僅升半碼，以貸款1千萬、30年期本息均攤計算，當利率足額反應升息至2.078％，每月還款金額會來到3萬7353元，雖然和本次升息前比，一年多繳約7512元，看來並不高，但若和去年開始升息前相比，差距就會相當大，當時五大行庫平均房貸利率才1.378％，同樣貸款條件的月付金額為3萬3930元，估算這次升半碼的每月房貸負擔比升息循環啟動前增加3423元，一年增加約4萬1076元，相當於平均實質月薪，房貸壓力更為吃緊。
至於要升息到多少更會震撼市場，陳炳辰認為，升到3%的時候，以貸款1千萬、30年期試算，房貸來到4.2萬元，一年算下來50.4萬元，等同目前全台年收入中位數，可說賺到的錢完全付給房貸，當然就會是一個風險門檻，所幸半碼一碼的升息幅度，除非是接下好幾年都持續下去，否則要來到3%也不容易。
▼房貸試算表。（圖／大家房屋提供）
升息建商壓力大 小心爛尾樓
而在建商貸款方面，陳炳辰分析，先前央行管制已讓建商在相關貸款上有難度，加上屢次升息也算是逐步適應，都算一種壓力測試，現況買氣也還不算徹底凝結，資產實力雄厚的建商應還有撐。但小建商轉賣土地的情況，或演變為爛尾樓則確實要注意，提醒民眾建商品牌在此時更為重要，不買則已，出手都得謹慎。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則指出，5度升息影響不單只是民眾的房貸利率，也牽動營造業土建融利率突破3％，加上工料雙漲的壓力未減，以及限期18個月開工、土建融限貸等資金緊縮措施，都讓建商將承擔更重的資金壓力。
（封面示意圖／東森財經）
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