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(2024/12/19 16:58)
都更都選同1間 只能被迫抽籤？想優先選屋得多做「這件事」
2023/06/14 11:07 EBC地產王
新北市土城區某都更案中，一連串的選配爭議浮出檯面，引起了廣泛關注。該案涉及建商與地主之間的合約約定，以及是否應將「優先選屋權利」明確納入都更事業計畫中。
建商與王先生以及李小姐分別簽訂了合約。王先生原本擁有一樓店面，雙方約定在重建後，可以選擇與原本位置相對應的A店面；而李小姐則擁有一棟透天厝，她希望在更新後能分配到頂層十七樓。然而，在進行權利變換的選配日當天，程先生和程小姐突然出現，分別要求選擇一樓和十七樓的位置；建商為了不違反與王先生和李小姐的合約，不同意程先生和程小姐的選屋。
程先生和程小姐主張，根據建商寄發給地主的選配通知書、公聽會的簡報說明，甚至連《都市更新事業計畫》都沒有明確的「選配原則」記載；根據都更法令，建商不得限制地主選擇房屋。他們認為建商不讓他們選屋是違法且不合理的。
▼根據都更法令，建商不得限制地主選擇房屋。（示意圖／pexels）
於是，雙方對此發生爭執，程先生和程小姐堅持透過抽籤決定，但建商不同意，後來由建商代抽到了十三樓和十四樓兩戶。程先生和程小姐對此感到不滿，將選配過程的錄音檔轉譯成逐字稿向新北市政府陳情。市府回函建商，表示選配程序可能違法，要求盡快與陳情人協商或重新辦理選配程序。
優先選屋權利 宜表明於事業計畫上
根據「都市更新權利變換實施辦法」第十一條規定，不動產律師暨審約專家蔡志揚解釋，選屋時應依都更事業計畫表明的分配方式進行分配。然而，該事業計畫並未明確表明分配方式，因此土地所有權人或權變關係人有權自行選擇；但如果同一位置有多人申請分配，則應以公開抽籤方式進行。
此外，有些建商在事業計畫中限制地主只能選擇一樓以上的房屋，而建商自己則從頂樓開始選擇，雖然這在業界這被視為常態的分屋方式，蔡志揚提醒，政府機關並不完全認可這種選配原則。但如果讓原本的一樓店面地主在更新後有優先選擇一樓的權利，通常被認為是合理的選配方式。
▼蔡志揚提醒，一樓店面地主若能優先選擇更新後的一樓，是合理的選配方式。（圖／蔡志揚提供）
因此，王先生在與建商簽訂合約時，約定了他擁有優先選擇原位置店面的權利，即使在「權利變換選配」程序中對於其他未與建商簽訂私契的地主而言，也是合理的。只是，王先生在合約中，仍應明確要求建商將此「優先選配權利」明確記載在事業計畫中，東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，因為在都更程序中，只跟建商簽約，保障確實不足，畢竟還有「當時不同意，卻被納入都更範圍、沒有跟建商簽約」的住戶，這些住戶的選屋權利並不受建商限制。
▼王棟隆呼籲，政府機關應加強對選配程式的監督，確保選屋過程合法公平。（示意圖／pexels）
在本案中，頂樓戶十七樓的價值為2500萬元，程小姐的選配價值為2300萬元、僅超額200萬元，而李小姐的選配價值則是綽綽有餘，如今兩人都希望選擇頂樓戶。由於建商未能與程小姐達成協議，無法要求程小姐不與李小姐競爭；陳泰源認為，即使在事業計畫中明確表明讓「應分配價值較高者」優先選配，但在審議實務上仍存在爭議，因為評定價值的三家委託單位皆為建商所委託。因此，最好的解決方式仍然是讓程小姐和李小姐進行抽籤決定。
對於合約中的條款，如果對地主能夠實際分配的位置沒有明確確定，約定最好不要定得太沒有彈性。台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆建議，如果雙方同意特定位置的分配，也應明確約定「當無法選擇到該位置時」的處理方式，以便雙方有法律依據解決僵局。
綜上所述，王棟隆呼籲，政府機關應加強對選配程式的監督，確保選屋過程合法公平。在合約訂立時，雙方應詳細討論選配規則和可能的爭議解決方式，以確保所有當事人的權益得到充分保障。
（封面示意圖／googlemaps）
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