葉沛堯／台北蛋黃區房價下修了！原因出在這3點長線還有優勢嗎？

2023/06/17 11:52 EBC地產王記者張琬聆整理

從去年下半年開始，全台房市快速降溫，多地房價都不約而同地出現了小幅震蕩的情況，按照以往認知，我們通常會認為蛋黃區的房價更具抗跌保值性。

不過，就以首善之都台北來說，依據實價登錄揭露，從去年Q1到今年Q1，包括大安區、信義區、松山區、中正區在內的多個蛋黃區均出現了房價下調的跡象，反而位置相對外圍的萬華區、文山區、南港區、內湖區、大同區的房價仍呈現穩步走揚的狀態，這一反常現象是否說明蛋黃區已經風光不再？

▼觀察近期實價數據，發現台北市蛋黃區出現房價下調跡象。（圖／東森房屋提供）

房市高檔盤整期蛋黃區長線仍有撐

對此，筆者認為，目前台灣房市處於高檔盤整修正的階段，房價本就處於高點的蛋黃區房價率先修正實屬情理之中，從長線來看，蛋黃區在基礎機能、剛性需求、發展前景等多方面的助攻下，其房價依然很有支撐力道。

對於蛋黃區房價率先修正，筆者認為主要有以下3點原因。首先，蛋黃區的房價本身已經是天花板級別，在今年房市趨冷的大環境下，買方追價意願不高，屋主又不肯輕易降價求售，買賣雙方僵持不下，導致交易量萎縮、交易週期拉長，預算有限的購屋民眾紛紛把目光轉向總價相對較低的物件，進而拉低了區域房價的平均行情。

其次，過去兩年，大量台商回流，其中很大一筆資金都流入了台灣的房地產市場，如今在升息、私法人購屋許可制等因素的影響下，高淨值人群投資房地產的步調趨緩，目前市面上的買方大部分是有剛性需求的自住客。

▼過去兩年大量資金流入台灣房市。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

再者，精華區寸土寸金，可供大面積開發的素地資源愈來愈稀少，危老都更的整合也並非易事，在缺少新建案拉抬的情況下，區域平均房價自然會呈現下降的趨勢。

伴隨蛋黃區房價盤整，是否說明「買房首選地段」的理論已經不能適用於當前的台灣房市了呢？其實不然，蛋黃區的房價相對較高，而高總價產品在交易時需要較大的資金流動，因此導致這類產品對市場變動會更加敏感，當房市降溫時，高總價產品的買氣自然會首當其衝。

不過，從長遠的角度來看，一般來說，蛋黃區人口集中，機能成熟，經濟活絡，有穩定的剛性需求，又享有政策和資源的傾斜，因此蛋黃區的房價長線仍具支撐力，即使短期內房價出現小幅震蕩，但當房市回溫時，由於該地區的優勢和競爭力仍在，其房價也會快速回升，進而達到資產保值、甚至增值的目的。

▼蛋黃區人口集中機能成熟，有穩定剛性需求。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

依照目前情況來看，若沒有出現其他利多消息刺激市場，今年全台的買賣移轉棟數恐怕會跌破30萬棟，在買氣不見起色的情況下，房價自然也很難有所突破。

因此，今年的購屋民眾應該格外小心謹慎，不要盲目追高購買，尤其是部分房價超漲嚴重的新興重劃區和蛋白區，這類區域缺少基礎機能支撐，建設題材又尚未完全落實，後市發展存在不確定性，此時貿然追價入場的風險不言而喻。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）