房貸緊縮新北「這區」剉咧等？ 他試算：頭期至少多200萬
(2024/11/22 16:49)
平均地權把市場打成「一個人的武林」？業界、學者看法兩極
2023/07/03 17:23 EBC地產王 記者張琬聆
7月正式迎來《平均地權條例》法案上路，代銷大老祝文宇反而認為預售屋不能轉售之後，「我就沒有對手了」，引來網友論戰。學者也認為若超額供給、議價率擴大「難道沒差嗎？」提醒政府措施要看整體，未來後座力會很強；房市專家則坦言確實將走入小建商撐不住的「大者恆大」狀況，房價卻仍被市場鎖死而難見降價，民眾想要的「居住正義」恐難實現。
甲山林集團愛山林建設董座祝文宇上週於股東會上提出打房政策的看法，認為「訂出的辦法不見得有效，甚至是在幫我忙」，原因是預售屋未來不能轉賣，「我是不是就沒有對手了？價格是不是就我說了算？」對於短期想要投資的人想獲利就不是那麼容易。
▼甲山林董座祝文宇上週股東會後對房市提出看法。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
此番言論引來網友正反兩方辯論，如「小建商風險大增及投資客進不了場，預售屋就是大建商說的算」、「建商本來就沒對手呀，只怕銀行而已」、「只是往常軌靠攏，期待下修要去看病」；另如「講得好像預售新成屋不用跟中古屋競爭一樣」、「第一批沒投資客吃貨了，建商要賣完就要拉長時間了」。
建商賣預售屋沒對手？ 專家估大者恆大
「小建商漸漸撐不住，就會只剩大建商了，更沒壓力」，馨傳不動產智庫執行長何世昌直言雖不樂見「小建商被殺死，對市場沒好處」，但相當認同未來將大者恆大的趨勢。
何世昌解釋，較便宜的預售屋轉售被鎖住，買方想轉往二手屋或完工交屋市場，卻又因房地合一稅45%轉嫁下，發現房價太貴而無法獲得買新房子的滿足點，只能回頭找建商，確實讓建商有控價的能力。
▼何世昌認為成屋市場因重稅遭鎖盤，民眾只能回頭找建商購屋。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
由於種種房市壓縮政策都讓小建商沒空間，何世昌認為未來半年買氣鈍化，部分2~3線區域的非一線建商，價格較有鬆動機會，但整體仍因賣壓出不來，想期待房價大幅下修並不樂觀，如此一來也讓年輕人「從希望變絕望，從支持打房變成痛批政府打假的」，想要房價下跌的「居住正義」仍難實現。
餘屋爆量買方銳減 學者估議價率將擴大
不過前淡大產經系副教授莊孟翰指出，從2017年至今年4月的建照核發量已較使照量多出29.5萬棟，意味接下來的餘屋將爆量，雖然前幾年預售屋大賣，但「賣得好不代表交屋也能交得好」，且屆時「投資客會不會拿出來賣？合建地主戶會不會賣？還有龐大中古屋市場待售」，在景氣下行之際，市場若超額供給，議價率就會產生變化，「絕對不是不會跌的」。
莊孟翰更提醒，政策應該從整體來看，《平均地權條例》阻斷炒作買方，央行限制縮貸款及公平會聯合稽查等，都是在拉高業者壓力、降低房價炒作空間，這些政策的後座力會變很強，將先降房市交易量後，房價跟著才下。
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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