房貸緊縮新北「這區」剉咧等？ 他試算：頭期至少多200萬
(2024/11/22 16:49)
台中人收入增幅大縮水！估價師揪2變因 房貸回不去「合理負擔」
2023/11/06 17:57 EBC地產王 記者張琬聆
近年房貸期數不斷增加，一揹30年已成多數貸款族的選擇，目的是減輕每月還款壓力。不過估價師觀察台中市民眾每年可支配所得變化發現增幅大不如前，最新統計僅略增105元，加計通膨成本後實質為不升反降，再加上升息，導致貸款年數即使延長，實質負擔能力卻降低，「已回不到可合理負擔水準」。
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正心不動產估價師聯合事務所觀察台中市各年度家戶每月可支配所得變化，疫情前每年都有超過千元的增額，其中2017年每月可支配所得約7.4萬元，年增額高達5113元，雖然可支配所得逐年增加，但年增幅卻多數走遞減趨勢。
尤其疫情爆發後的2020年開始大跳水，年增額已不足千元，2020~2021年間僅約941、930元，到了2022年雖然每月可支配所得8萬餘元，但年增額更大幅萎縮至僅105元。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，如果加計通膨成本，實質可支配所得不升反降！
▼台中家戶每月可支配所得，疫情後增加額度大跳水，加計通膨後反而下降。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
所得增幅大縮水 拉長置產思考期
實質所得減少會造成什麼影響呢？陳孟筠說明，將使民眾購買力下滑，影響日常開銷、儲蓄及投資等各層面的資金配置運用，對於不動產市場而言，不論是以自住或置產，入手前的審慎思考期會再拉長。
此外，目前金融管制狀況持續縮緊，房市還有包含稅收、信用管制等政策，以及工資、成本、供需面等因通膨帶來的滯後性反應，也會逐漸顯現出來，恐怕會讓房地產市場的不穩定性變高。
升息循環壓力增 房貸負擔難合理
陳孟筠以影響房市最直接的關鍵因素房貸利率來看，舉台中市去年6月及今年9月的住宅大樓中為數房價及貸款利率為例，並各以20年與30年期計算每月貸款負擔率，發現在去年條件當作基礎下，貸款年數從20年拉長至30年，房貸負擔等級落點從「偏低」好轉至「可合理負擔」範圍。
▼升息後每月的還款壓力增，即使拉長到30年也回不到合理負擔值。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
但現階段的房貸利率已高於疫情前水平，依最新央行公告的利率重新計算，即便是將貸款年數一樣延至30年，來看今年9月的房貸負擔等級，落點卻僅僅處於「略低」等級，已回不到可合理負擔水準。
營造業受金融管制 消費者遭波及
另外須特別留意的是，陳孟筠補充，政府一開始實施金融管制措施的主因是為抑制過熱的不動產市場，但除了建商以外，營造業也同被列入管控對象而限縮資金，然而營造業發包工程金額龐大且多為預付款屬性，建商的請款模式卻是採先施作、後付款，一旦無法獲得金融機構核貸支持，隨著營造業承攬的工程案愈多，須自行背負的代墊工程款就愈高，若代墊款水位達到不堪負荷程度時，恐將嚴重影響後續工程施作的推進與執行，導致廣大購屋消費者直接受到波及。
不僅如此，同樣的狀況放在公共工程亦同，陳孟筠強調，若無足夠的預算支持，也不易使公共工程順利成功發包，流標狀況比例會漸增，當區域發展動能受阻時，則難以提升區域的經濟及產業效益，呼籲政府應就實務面情形，再次檢討修正金融管制措施，切勿等到問題滾大了才要進行調整。
（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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