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鄭文在/買農地養6年再賣 想主張4百萬免稅額…搞錯這事淪一場空

2023/12/28 17:27 EBC地產王 記者張琬聆整理

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

舊制所得稅,針對土地買賣,免課徵所得稅,土地買賣只要繳納土地增值稅。而土地增值稅公告現值每年1月1日調整一次,只要是當年度的買賣案件(1/1~12/31),因為土地公告現值未調整,如果有獲利,同時免課徵所得稅及土地增值稅,造成租稅不公平,所以房地合一稅因應而生,使租稅更公平。

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房地合一稅上路後,即使同年度買賣土地增值稅免稅,如果有獲利,就要繳納所得稅(房地合一稅)。為此,也造成許多人的誤會,以為購買土地後,只要持有期間超過6年,就可以主張400萬元的免稅額及10%的優惠稅率,其實誤會大了,恐怕這6年會空等一場。

房地持有6年以上 享400萬免稅額與10%稅率

個案中的客戶,買了一筆都市計劃內違規使用的農業用地,因為沒有做為農業使用,所以買賣時必須繳納土地增值稅及申報房地合一稅,如果有獲利也必須繳納房地合一稅。客戶從網路中得知,房地合一稅持有期間愈久,稅率愈便宜,如果持有6年以上,還有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。

該客戶已經承買近6年,最近有出售的打算,如果買賣成交,希望我們擔任辦理過戶的地政士,並且協助他辦理10%房地合一稅優惠稅率。

▼都市計畫內違規使用的農業用地,因為沒有做農業使用,買賣時須繳納土增稅及申報房地合一稅。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

農地沒有農用 無法主張優惠

檢視謄本後,我們發現客戶誤解了房地合一稅的規定,因為依照《所得稅法》第4-5條規定:前條交易之房屋、土地有下列情形之一者,免納所得稅。但符合第一款規定者,其免稅所得額,以按第14條之4第3項規定計算之餘額不超過400萬元為限:

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地:

(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(二)交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

也就是賣方如果要主張房地合一稅優惠稅率,必須符合自住房屋、土地為準,空地是無法主張優惠稅率的,只能依照賣方持有期間的長短,適用不同比例的房地合一稅。該案件賣方持有期間超過5年,依照規定適用20%房地合一稅,無法適用400萬元及10%的優惠稅率。

房地合一稅依照持有期間長短,適用不同的稅率,遏止不動產短期炒做,同時也給自住需求的賣方相對租稅優惠,但是以自住房地為主,不包括非自住的房屋及土地,提醒您:切勿引喻失義,空歡喜一場。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

 

 

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