自住客為何買不到房？她曝殘酷現實好貨通常會發生「這兩事」

2024/01/12 15:53 EBC地產王記者張琬聆

「所有買方都希望買到便宜、屋況好又地段好的房子！」住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分享買成屋的基本邏輯，最重要是認清現實，不可能有好條件都具備的物件，「但凡真的有好貨，一定『有出事』，不然就早被處理掉了『不關我們的事』」。

不管房市短期波動，購置不動產因相對保值、高獲利，仍是不少民眾積極想投資的產品，徐佳馨建議，現階段購置成屋，最好考慮低總價、低成本及流動性3面向，「台灣人最愛賺價差，最好躺著就能賺」，所以低總價的產品才有較大的價差空間。

不過想投資不能只看買的多便宜，還要留意持有成本，徐佳馨表示，有些房屋的管理費、房屋稅高，最後可能導致養不起，例如有些都更戶地主，40多坪老屋最後改建成總價9千萬元大樓，「跟建商談的時候通體舒暢，沒想到最後房屋稅一年將近10萬元」。

▼購屋要考慮3面向，低總價、低成本及流動性。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

買房投資3重點低總價低成本及流動性

另外是觀察物件未來的「流動性」，徐佳馨指出，一是有沒有現金流，二是有沒有機會賣掉，若是可以收取租金、之後還能找到能轉手的買方，就是適合投資的標的物。

徐佳馨強調，不管自用或投資，所有買方都希望買到便宜、屋況好又地段佳的房子，但是如果要便宜又屋況佳，就地段遠；如果要屋況佳地段好，就貴；如果地段好又便宜，就出過事，很難三個條件都具備。如果三個條件都要有，「大家要認清的現實是，它一定有出事，不然就不關我們的事，因為好貨早就被處理掉了，哪輪得到我們？」

▼徐佳馨直言好條件都具備的房子少有，不是有出過事，就是早被買走了。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

再從房市基本面來看，徐佳馨指出，買房的大原則就是「人」和「錢」，有人口的地方市場才有量，人如果撐不住，有錢撐住，房市就撐得住，「但凡沒人又窮的地方，就不要碰」。

她舉台北市為例，因房價基期高，近年漲幅低於全台平均，且交易量較往年萎縮，但房價卻不會跌，「因為錢撐得起來，市場仍有價值在」；新北市受惠台北市供給相對少，就往該區購屋，帶來交易的熱絡。

徐佳馨尤其看好桃園市是長期置產的好選項，具備軌道建設議題的龜山、大園、蘆竹、中壢及桃園區，市場都相對健康，但若要賺取價差則要往觀音、八德等較低價區域。新竹縣市則漲到瘋狂，因此發現買方往桃園或苗栗購屋的趨勢。

▼徐佳馨看好桃園有軌道議題的區域。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

台中的人口也呈正成長，吸納了彰化南投的人口，還有許多產業經濟發展帶來的錢，因此仍見漲幅；台南前幾年因台積電效益有明顯漲幅，但爆量的交易多數是外地投資客轉進，集中在新建案，反而排擠到舊中古屋市場；高雄則可發現目前重心在有台積電議題的北高雄。

徐佳馨提醒，未來房市還將面臨碳費及國土計畫法上路帶來的影響，不過原則上就是觀察區域是否有話題、有沒有帶人口進來、市場有無資金，甚至可觀察獵地很厲害的建商動態，「看看他們買了什麼產品、買在那些地方」，都是可參考的購屋指南。

（封面圖／EBC地產王張琬聆攝）