新北房越賣越貴怎回事？ 專家一表揭趨勢：短空長多
(2024/12/26 15:25)
暴漲區修正了！新竹、台南預售價量俱跌 國泰建設：缺利多維繫熱度
2024/01/25 16:57 EBC地產王 記者張琬聆
國泰建設今（25）日公布2023年第4季的國泰房地產指數，為預售屋市場重要參考數據，雖時逢大選前夕，但整體相較上一季及去年同期皆價穩量增，不過近年房價漲幅巨大的新竹、台南，成交價與量皆較去年同期衰退，國泰建設指出，新竹主要是買盤外溢到低價外圍區，台南則是缺乏利多議題維繫熱度。
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根據最新發布的國泰房地產指數，本季在《平均地權條例》及總統大選等影響下，全國推案量共201件年減1成多，交易量則受惠景氣復甦出口表現回穩、台股大漲等因素而回升。綜合2023年第4季預售市場來看，較上一季及去年同季皆價穩量增，表現偏熱。
受惠景氣復甦 去年底預售市場價穩量增
總推案金額為3981億元，季增14.8%但年減15.1%；開價、議價率及成交價皆維持穩定，銷售率及成交量皆大幅增加；主力總價為1831萬元，季減1%但年漲3%，主力坪數33坪，主力單價高達55萬元；其中大廈類型推案佔80%。
▼去年第4季預售屋市況呈現價穩量增。（圖／國泰房地產指數提供)
國泰建設分析，央行下修2023年全年經濟成長率為1.40%，並維持政策利率不變，在「健全房地產市場方案」措施繼續推動下，《平均地權條例》及《囤房稅2.0》預期將持續發酵，且央行未鬆綁管控政策，同時通膨相較去年已然趨緩，大選過後房市仍須持續觀察。
另從全年回顧來看，國泰建設認為，自住需求仍是2024年房市撐盤主力，將延續2023年走勢，今年房市預期走向價量盤整態勢。
進一步觀察各地區表現，成交價部分，除新竹、台南下跌外，其餘地區成交價呈穩定或上漲，以台北市上漲逾1成較多；成交量部分，也是除新竹、台南減少外，其餘地區成交量呈穩定，高雄增加1.7倍最多；銷售率大幅增加，以台南、高雄增加1成多較多，台北、新竹則維持穩定；議價率也穩定，台南、高雄增加較多，桃園、台中則較為擴大。
▼觀察各地區表現，整體穩定，但新竹台南價量俱跌。（圖／國泰房地產指數提供)
台北高價區推案增 新北桃園低價宅表現熱
台北市成交價大幅上漲的原因，是高價區推案較多，由於素地稀缺，危老都更案頻創高價，精品小宅總價控制產品成為推案趨勢，形成單價上漲、戶數上升現象。整體而言較上季價量俱漲，表現熱絡，較去年價漲量穩，表現偏熱。
新北市則受指標個案影響，小坪數低總價規劃加上捷運及區位條件優勢下，帶動銷售表現，整體較上季價穩量增，表現偏強，較去年價量俱漲，表現熱絡。 桃園也因指標個案推出，為中小坪數低總價產品，具捷運及地段優勢帶動，整體價量俱漲，表現皆熱絡。
新竹買盤外溢低價區 台中大案進場外圍區
至於新竹縣市過去受惠科園題材房價狂飆，購屋買盤外溢到華興重劃區、中正重劃區及非都市土地等外圍地區，以相對低單價吸引園區客購屋，致開價成交價下跌，整體較上季價跌量穩，表現偏冷，較去年價量俱跌，表現衰退。
▼新竹縣市過去受惠科學題材房價狂飆。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
台中本季在南屯區、西屯區有3個百億大案進場，總推案金額逾千億元，由於推案多位於外圍地區，整體較上季價跌量增，表現待觀察，較去年價穩量增，表現仍屬偏強。
台南推案年減8成 高雄成交量3年新高
台南房市則因缺乏利多議題維繫熱度，加上選舉逼近，區域建商推案步調放緩，推案金額年減8成，持續量縮，不過銷售率大幅增加，主因是部分個案低單價及區位較佳，加上新青安貸款補貼造成熱銷，整體較上季價漲量穩，表現偏熱；但若與去年同期相比則價量俱跌，表現衰退。
高雄由於中價區推案區位轉移到三民、左營區，致整體成交價上漲，國泰建設觀察，該區未受總統大選影響延後推案，推案金額季增2成多，部分個案訴求區位優勢、低首付、讓利行銷或品牌建商，加上新青安貸款補貼造成熱銷，成交量亦創近3年來新高。整體較上季價量俱漲，表現熱絡，較去年價穩量增，表現偏強。
▼高雄未受總統大選影響，整理表現熱絡。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
最後從四季移動趨勢觀察，國泰建設指出與2013、2014年波段高點相比，各地區本波成交價仍超過前次波段高點，惟漲勢有趨緩現象；成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段高點。
（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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