賣厝阿明／什麼是「免計容積」？讓建商銷售額更高這設施卻常轉賣給買家

2024/02/27 09:17 EBC地產王記者張琬聆整理

阿娟：「學長，我可以請教你一個問題嗎？」
俊翔：「當然可以啊！我可是書卷獎呢！（驕傲貌）」
阿娟：「就是我最近在讀建築技術規則，裡面有一個免計容積，那是什麼意思啊？」
俊翔：「喔，跟行動電源一樣啊！有沒有發現，標示的電容量跟實際的額定容量不一樣？這就是眉角所在! 」

這個單元我們邀請新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長林平川來跟大家分享，他說到，許多不動產經紀業者對於免計容積這個專業術語不是很理解，特別利用這個機會將免計容積這個主題分成以下幾點來跟大家分享。

林平川表示，一般來說，房子的容積與房價跟利潤直接相關，而容積率是衡量總建築面積與建築用地面積之間比值的指標，每塊土地的容積率由政府根據土地使用分區來訂定。一般來說，商業區的容積率最高，其次是住宅區和工業區（實際數值可至內政部的網站查詢：https://reurl.cc/L4VOzX）。

▼新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長林平川認為，買房動輒千萬元，消費者對每一坪都錙銖必較，更應瞭解免計容積。。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

一、什麼是免計容積：

依照〈建築技術規則建築設計施工編§162＞規範，是指大樓裡有些建築空間可以不計入整體容積率的計算中，目的是希望鼓勵建商為民眾規畫、提供現代化設施，來提升居住環境品質，但有一定的限制、規定。

房地產價格寸土寸金，免計容積當然直接影響建築物的利用空間和價值。

1.對建商而言：

因為土地的容積率受限，如果利用免計容積項目，建商可以在同一塊土地上建造更多的樓層和戶數，就可以賣出更多的房屋，獲得更高銷售額。

2.對買方來說：

房價通常是根據房屋的面積、單價計算，如果房屋的免計容積增加，有可能增加購屋公設比，免計容積增加並不代表可實際使用的空間也相應增加，大方向來說，增加免計容積可以讓建商有更多的公設規劃空間，買方可以用相同的價格換得較高性價比規劃的產品。

▼房屋免計容積增加，可用相同價格換得較高性價比的產品。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

免計容積項目主要分為兩類：附屬建築物、公共設施。

1.附屬建築物免計項目包括：

(1)雨遮：根據不同的建照申請年份，對於雨遮的免計容積規定不同

．「可計價計坪」：2011 年 5 月前申請建照。

．「可計坪不可計價」：2011 年 5 月至 2017 年 12 月取得建照。

．「不可計價計平」：2018 年後取得建照。

▼容積率是衡量總建築面積與建築用地面積之間比值的指標。（示意圖／pixabay）

(2)露台：

．露台的所有權原則上是公用的，因此在計算容積率時通常不計入其中。

．有時會在合約中約定專用，但僅限於使用部分，並不影響建築物的容積率計算。

(3)陽台：

．根據地籍條例，陽台的面積通常可以計算在容積率內。

．根據建築技術規則規定，每層陽台面積不得超過該層樓地板面積的10%，才享免計容積。

．每層陽台加上梯廳面積的免計容積總和，需小於該樓層樓地板面積的15%。

▼附屬建物如雨遮、露台或陽台，在部分規定之下可免計容積。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

2.公共設施免計項目包括：

．梯廳：梯廳的免計面積不能超過該層樓地板面積的10%。

．機電設備空間：包括機電設備、安全梯之梯間等。

．地下停車場：停車場是最常出現爭議的地方之一，因為很常被建商轉手賣給民眾，這樣對於買家來說，負擔地下停車空間可能會不公平。

林平川提醒大家，買房是動輒千萬的大事，消費者對於一點一坪都是錙銖必較，不動產經紀業者在跟消費者解說時，必須多面向提升自身專業職能，才能讓消費者肯定不動產經紀業者服務價值。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）