大都更時代來臨！中山區危老都更核准量居冠
(2024/12/24 11:00)
胡偉良／房價50萬想比照100萬！雙北一堆老房子 不都更關鍵曝光
2024/04/10 12:57 EBC地產王 記者張琬聆整理
台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、違建之多足以列入世界奇觀，與落後國家相比更是毫不遜色，這些情景大家看在眼裡，卻都視若無睹，彷彿與自己完全無關。
先說政府官員和一些學者，完全漠視台灣當前已存在的老舊住宅現況，活在柏拉圖的理想國度中，似乎非要等到浩劫來臨才能驚動他們，但可能也因為他們正是活在象牙塔裡的一群既得利益者。也難怪有人要說，「只能等地震來幫忙推動都更」。但到時耗費的資源恐怕會遠遠超過大家的想像。
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政府花了巨資委託學者專家做了一堆冠冕堂皇的報告，但卻都輕忽了下列基本事實：
▼官員學者漠視老舊住宅現況，往往等到浩劫來臨才驚動。（圖／東森新聞資料照）
1.《都更條例》權利變換的核計方式不適合房價波動的狀況
當前都更條例的遊戲規則，是將共同負擔以核定當時之房價做為實施者的成本補償，該方式在房價上漲時將造成實施者得享增值厚利，引起圖利建商的批評，但在房價下修時則將使實施者不僅沒有利益，反而將因房價下跌而遭受損失。這也是2015年起房價下修之後，都更案件開始掛蛋的主因，一些已核定通過的都更案例都已因此停擺，直到前兩年房價漲之後，危老都更改建再成顯學。
目前政府大力壓抑房價，但營建成本卻「持續不斷的在攀升」，不久之後是否歷史重演，尚難預估。
2. 不落實的培訓、獎勵計畫
地方政府花了大筆經費培訓了大批的都更推動人員，結果幾乎是成效不彰 ，更糟糕的是為了鼓勵民眾成立改建委員會，政府還給予經費的補助和獎勵，結果為了爭取金錢獎勵，這些推動人員往往給住戶畫了大餅，改建委員會成立之後，卻因為餅畫的太大而使實施者退避三舍，以致難以落實，並從而抹殺了後繼執行的可能。
▼政府推動都更卻成效不彰。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
3. 屋項加蓋、法定空地佔用早已成為既存事實
屋項加蓋、法定空地的佔用幾乎成了當今老舊公寓的通例，這些早期老舊建物的現存容積遠遠超過新法規的建築容積，甚至大過「都更改建」可給予容積獎勵的最大上限（50%），也突顯政府完全昧於現狀，刻意限縮改建容積獎勵做法的可笑。
當前改建給的容積獎勵上限，都有法定容積200%的天花板上限，一般4、5層樓的改建，或許還夠，但對住宅區7樓以上的建築，現成的容積（原容）即已接近2倍的上限，改建後分回的容積大幅縮水，不給足夠的容積獎勵，卻期盼老屋改建成功只是突顯政策的不符實際。但是這些危險的大樓（7樓以上的建築）卻正是造成重大災損的主要破口。
4. 台北市的住宅區現行容積率不利於改建
台北市絕大多數的住宅區（住三）容積率只有225%，比相鄰的新北市住宅區容積率300%要低了33%，難道是因為台北市的公共設施水準（設定容積率的基準）不如新北市？這也是台北市房價遠遠超過鄰近新北市的主因，依這樣的容積率再加上限縮的容積獎勵，想要讓民眾願意改建只是不切實際的口號。
5. 都更的過度、不當渲染和報導，造成民眾的錯誤認知
對都更好康的過度渲染，使得一般民眾對都更普遍存在錯誤的認知，像住宅區的住戶想比照商業區，房價50萬元的想比照房價100萬元的，4、5層公寓想比照2、3層樓的換回條件，加上民眾普遍的貪婪（不想吃虧卻又想占便宜）、不勞而獲（等待天下掉下來禮物，期待藉由改建翻身致富）的心態，這些錯誤的認知更是妨礙了老屋改建的推動。
▼屋主普遍不勞而獲的心態也妨礙老屋改建的推動。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
6. 民意代表的關說
再從現實的場景來看，公寓的空地總是被一樓的屋主佔用，做為停車空間、額外居室或私人庭院；而頂樓的公共平台也幾乎都由頂樓的住戶加蓋了「頂樓加建」做為自用或出租使用；這些屋主早已將這些「佔用」視為理所當然的權利，而在改建之後這些權利都將面臨喪失的現實，想想有多少住戶會樂意配合改建？而這些違建基本上都是不利於居住安全。問題是政府縱然想拆，卻得面對民意代表的關說壓力而難以貫徹。
7. 貪婪的釘子戶
有極少數的釘子戶（但幾乎每個改建基地都有）把參與改建當成一生難得的致富機會，有些更擅長藉著不同意戶的關鍵地位，做無度的需索，我們也看了不少敲詐成功的案例，這些案例透過媒體渲染巍然成風。
不過現在社會氛圍已經轉變，以弱勢姿態需索自身鉅額利益的態樣逐漸被人看破了手腳，不再被社會所支持，甚至從改建中被孤立了出來，縱然到了後面想改變主意加入改建，卻已錯失了時機，成為巍巍大樓旁的殘破建築，價值俱失。
8 .都更的審議流程太過冗長
都更的審議光是跑流程就要耗時兩年以上，再加上審議過程可能碰到的點點滴滴，往往要耗掉5年以上的光陰，若再加上拆遷改建，從開始到完工交屋入住耗費十年是家常便飯，人生有多少十年，當前的時代凡事都在變，十年的變化更是驚天動地，太長的時間等待也足以讓人放棄了改變的念頭，得過且過。
有必要耗費那麼長的審議時間嗎？我完全不認同。
現任台北市副市長李四川的一句話說的最貼切，「這個時候，居住安全真的比居住正義更重要」。
●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面示意圖／東森財經新聞 張琬聆攝）
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