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(2024/11/22 12:58)
現金返還太香！美國人買房也玩AB約 專家驚：被誰帶壞？
2024/04/12 11:06 EBC地產王 記者張琬聆
說起「AB約」、「陰陽合同」、「假合約」，對於台灣略諳房市的民眾都不陌生，也在房市檯面下行之有年，不過實價登錄上路後恐涉若干《刑法》；近期美國竟也玩起這個遊戲，祭出「現金返還」模式，其中一種方式就是簽兩份合同，遊走法規灰色地帶。對此網友笑稱「Taiwan No.1」、「走在玩手段弄錢的尖端」。
馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書粉絲專頁「何世昌的房產知識Buffet+」分享近期美國興起AB約買賣，直呼「被誰帶壞了？」因為台灣人對房市買賣「假合約」、「AB約」早已見怪不怪，「但奧妙的是，遠在太平洋彼岸那端的米國人（美國人）竟然也玩起這個遊戲了。」
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所謂的「AB約」，就是買賣雙方簽定兩份合約，一份是成交總價寫高的假合約，拿去向銀行超貸，實價登錄制度上路後還用來作假登錄；另一份則是檯面下簽定的真合約，載明保證退款或折讓金額的合約。
不過此行為若被查獲，不只依《稅捐稽徵法》和「平均地權條例」罰錢，還會觸犯《刑法》第214條「使公務人員登載不實」罪、第210條「偽造文書」罪、第339條「普通詐欺」罪與第339-4條「加重詐欺」罪等，有被起訴風險，甚至被銀行留有「詐貸」紀錄，影響未來信用條件。
▼何世昌發現美國近期竟將「AB約」行為檯面化。（圖／截自「何世昌的房產知識Buffet+」臉書粉專）
美國買房祭現金返還 遊走法規灰色地帶
至於美國近期興起類似「AB約」的狀況，何世昌說明，美國因房價與利率同步飆上歷史新高，購屋族負擔沉重，為了提升買方購屋意願並降低其財務負擔，美國房市花招百出，其中一招是俗稱為「現金返還」（原文稱為Money Back at Close、Cash Back at Closing Legal、或Cash To Close To Buyer）交易模式。
何世昌強調，「現金返還」在美國並非新鮮事，但近期詢問度特別高，運作大概有兩種方式，一是在房屋成交後，賣方向買方提供信用貸款，或退還部份交易佣金、手續費等方式，讓買方可以獲得一筆現金；二是「簽兩份合約」，一份為真實交易金額，由買賣雙方留存，另一份為虛假成交金額，提供給銀行申辦貸款。
舉例來說，A向B買房，總成交價為28萬美金，但A要求3萬美金返還，他們簽訂的其中一份合約把成交金額提高至31萬美元，等到銀行核撥款項給B之後，B再把錢返還給買方A。
▼美國房屋交易在過去即有「現金返還」的狀況。（示意圖／取自pixabay）
何世昌指出，雖然「現金返還」交易模式會讓A負擔的房貸總額增加，但因交屋後能獲得一筆可利用的現金，所以受到買方青睞。目前有不少房地產網站有專文介紹「現金返還」機制，但此舉可能游走法規灰色地帶，甚至可能觸犯2009年實施的《欺詐執法和追償法案》，「不過，因為『現金返還』實在太香了，討論區常有網友詢問這樣做是否合法」。
許多網友對於台灣行之有年的手法反諷，「世界怎麼跟得上台灣」、「真的是Taiwan No.1」、「走在玩手段弄錢的尖端」，也有人正色表示不妥，「這就是AB約違法，台灣已經很少敢玩了，他們還搞不清楚狀況大剌剌寫在網頁上」。
網友曝美國AB約行之有年 金融海嘯前拉爆槓桿
此發文也引來許多專業網友來進一步解說，「第一種方法其實是完全合法的，第二種方法就要看操作了」，甚至有人分析，「現金返還cash back常常在契約裡明訂，這樣不太可能違法。但是很少超過一萬塊或房子價值的1.5%（取高值）。而且這樣幹本身有風險」，他解釋風險在於若貸款鑑價不到加上現金返還的價值也是白搭，而且房屋稅稅基是原房價加上現金返還，等於多貸的錢每年要被政府抽1~3%的代價，但第二種AB約「不就偽造文書？」
更有熟悉美國房市狀況的網友指出，美國20~30年前就有，「東方人沒比較領先，只是這次是公開秀出來」、「這種方式在紐約co-op公寓的買賣很多，但絕大部分只限於全現金」。
有網友便提到，AB約在美國行之有年，特別是2008年金融海嘯前很多人這麽玩，「根本一毛錢頭款都不用拿出來，才會造成這麽多人拉爆槓桿」，而現在的美國人又開始玩轉這套，「台灣也好多人增貸拿出來投etf或者過水再投入買一間新房」。
（封面圖／Unsplash）
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