央行未祭第8波管制！北台灣明年6百億案熱身 專家：盼市場谷底翻身
(2024/12/19 16:58)
胡偉良／2種建商暴利手法＋1類地主作法 貪婪讓都更推動困難重重
2024/04/19 15:48 EBC地產王 記者張琬聆整理
文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良
都更在各國早已行之有年，但再怎麼立意良善的法令，到了台灣，似乎總是水土不服，執行起來不僅荒腔走板，還變味走調。
台北市的都更推動迄今，因為成案不多，不僅無法壓制房價，反而還推高了房價。尤其過去「一坪換一坪加一個車位」的口號更是深植人心，帶動了民眾的貪婪。
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人性的自私、貪婪使得都更的推動困難重重，當前的都更推動中，不論建商或民眾，人人都想藉機謀取私利。像早期建商常利用資訊的落差、不透明，以低價先行收購民間的老舊房屋再來辦理都更，賺取暴利；有些則專門從國有地下手，利用購入國有地周邊的鄰近私地，再以辦理都更為由，向政府申請低價承購鄰接的公地，以上這兩種情形，所有利潤幾乎全歸建商所獨享。
▼台灣的都更推動困難重重。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
另一方面，也有少數老屋的住戶則因緣際會，藉著釘子戶的身份，從建商那裡分到了一杯羹，也賺得大筆財富。這種老屋致富的消息傳開後，人人搶當釘子戶，大家都想藉機需索，一夕致富，都更在他們看來，是一輩子難得的發財機會。
現在的都更，已經使得民眾都想透過私下協商，取得有利於自己的分回條件，甚至形成藉當釘子戶來牟取私利的普遍氛圍。
在台灣，多數屋主大多只關心自己的利益，而輕忽攸關大眾的安全問題，也不想花錢去對房子做整建補強類的工作，所以即便房子出現問題，如海砂屋、傾斜等問題，大部份屋主還是會對出錢修繕斤斤計較，以致於大台北地區老房子一大堆，外牆磁磚掉落問題橫生，卻始終沒辦法妥善解決。
▼多數屋主輕忽大眾安全問題。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
基泰大直事件為鑑 貪婪恐錯失良機
今年發生的基泰施工損鄰事件，造成鄰房下陷、傾斜，台北市長蔣萬安也在第一時間動員了局處相關人員，展開救災和受災戶的安置工作；在部分民眾對建商（基泰）不信任的情況下，台北市啓動公辦都更機制和流程，並給予改建100％的容積獎勵。
經過計算後，近期公布了受災戶的分回，住戶的室內坪數分回大致是1:0.74，車位則需要另外購買（應該是不足1個，要另外補差價購買），要換回原室內坪數要補繳數百萬元，而地下室部分則只能以1:0.5 的比例換回，此與原先受災戶的期待落差極大，也引發部分受災戶的不滿與謾駡。
鄰損的受災戶對都更後換算分回坪數很不滿意，認為自己是「被迫都更」，更責怪官員「官僚」。
▼「基泰大直」鄰損受災戶傳對都更分回坪數不滿意。（圖／東森新聞資料照）
持平地說，此次的「公辦都更」是根據受災戶的意願調查，因為85%有意願參加公辦都更才啓動，並非被迫都更。至於說官員官僚，則是不足為奇。
室內1坪換1坪一直是一個很難達成的任務，在容積獎勵受限、營建成本持續上漲、房價已達民眾能容忍的天花板上限情況下，期盼「室內1坪換1坪加1個車位」本來就不切實際。室內1坪換1坪只有在極少數高容積率、高房價的特例下才有可能，而不是通例。
試想，東西用久了，價值就會跌落，哪有可能沒來由的免費以舊換新，政府鑑於過去老房子的耐震能力不佳，祭出了容積獎勵措施來鼓勵及幫助民眾改建，這是基於居住安全的考量，而不可能是無止盡、無上限的永遠如此，民眾若因貪婪，不把握機會，最後恐將落得錯失良機、徒留舊屋的惡果。
●以上言論不代表東森財經新聞立場
（封面示意圖／東森財經新聞 張琬聆攝）
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