想買中古屋！仲介突爆4字他猶豫 過來人急勸：新手別碰
(2024/11/22 18:50)
寧可擺爛也不願「破盤殺出」？他曝「囤房真相」：真的很難賣
「囤房稅2.0」的目的是提高囤房大戶房屋之持有稅負擔，藉機逼他們釋出手上房源，以量制價來減輕市場上房價持續上漲的壓力。而目前各地方政府已緊鑼密鼓配合修正地方房屋稅徵收率自治條例，鼓勵建商和房東釋出空屋。不過，囤房稅的調漲對於多屋族影響到底多大？從近期的銷售狀況觀察，各地房價仍持續高漲，似乎讓人難以明顯看見多屋族對於囤房課稅的壓力與威脅。
根據內政部統計顯示，全國待售餘屋自111年第1季逐季攀升，112年第2季增至9萬462宅，直到第4季時，全台待售新成屋已破10萬宅；不過相較去化程度高於預期的待售中古屋，存量已降至近2年低點，僅剩約7.46萬筆物件。馨傳不動產智庫執行長何世昌曾表示，下半年二手屋市場恐面臨「量縮價漲」，主因是上半年成交量已高，下半年若要續增不容易，且全國中古屋待售筆數存量已降至近2年低點，幾乎沒什麼賣壓，供給量少，相對成交量難以放大。
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何世昌也說，下半年賣方拿翹、買方追價的情況不會改變，如果今年全年建物買賣移轉登記棟數約35萬棟，而目前二手成屋待售存量只剩約7.46萬戶，推算大約是2.5個月庫存量，顯示二手屋供給緊繃；由於二手屋貸款變難、利率變貴，預料會有部份需求流入預售市場，進而分食二手屋交易量。
而空屋議題長期以來一直成為各大房產論壇的熱門話題，日前也有網友PO文指出，「連農產品生產過剩寧願銷毀堆肥也不願便宜賣破壞行情價，更不用說房子了，寧願空屋擺爛也不願便宜賣房破壞行情，因為房市行情是建商的核心利益，傻子才便宜賣吧？」這番話曝光後，掀起不少網友熱議。「房子放著就會漲價何必賣，現在很多空屋、店面也是寧可沒人租也不降價租，房東根本不缺錢」、「房地產的持有成本低，一年的房屋稅、地價稅才繳多少？房價、地價每次漲都是1坪好幾萬起跳」、「現金流夠的人當然可以不賣，至於現金流沒算好，不得不賣的人就會賣，剛需人數就在那邊，剩下就是看誰撐得久」、「要等整個大環境崩盤，囤房客才會願意殺出。」
不過也有內行人指出，「房子是越用價值越差，只是土地是隨著時間、政策、人口等因素而上漲，所以感覺是房子越來越貴，實質上是土地越來越貴」、「土地放再久也不會壞，所以值錢的是土地」、「其實地方偏鄉很多透天老屋是放到爛的，便宜的甚至只要1～2百萬，差不多就是建地價格，房屋價值已經歸零，周圍沒有新住戶的需求很難賣，有些持有人根本不住附近，連掛出來賣都嫌麻煩，或是產權複雜」、「空屋擺著通常概率是賣不掉，真的是虧錢也賣不掉」、「如果不缺錢為何要賣？如果留著沒壞處，那賣掉的好處又是什麼？」
住展雜誌企研室總監陳炳辰分析，目前買房熱況不用多言，創造出的房貸餘額與相關數據也不意外，不過建築貸款餘額年增率下滑也不一定就代表建商謹慎，而是有其他操作手法，建商對於現況態度是以量制價，非常惜售舊案、惜推新案，也反映在不時傳出的封盤、配貨等市場消息，而現階段房產並不怕賣不掉，因此演變為建商貸款慢慢來就好。
陳炳辰說，目前中古屋賣方也在價格上愈有期待，且態度堅持，要是屬於知名社區，或是含裝潢、帶租約等優勢，更是屢有傳出咋舌價，賣方不怕賣不掉，畢竟不少新屋的開價漲勢更驚人，比價效益也會彰顯中古成屋優勢，尤其對於換屋族群來說，其本具備資產，但又對新屋房價買不下手，常見轉戰中古屋。
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（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）
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