「金龍海嘯」恐釀房市斷頭潮？ 財長搖頭：槓桿過度才會
(2024/11/18 12:50)
想趁預售屋斷頭撿便宜？ 他殘忍吐槽：與你無關
2024/09/27 13:43 東森財經新聞 記者張琬聆
「預售屋的買方斷頭與你無關，你無法撿便宜！」本名黃家進的知名投資客帥過頭對於近期市場爆出預售屋換約、平轉的拋售潮，殘忍揭無法撿便宜的真相，他甚至直言連平轉都不容易買到，因為會直接斷頭給建商，「我對天發誓，建商一定賣更貴」。
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《東森財經新聞》觀察售屋平台發現不少「換約」、「平轉」物件，〈完蛋了？ 投資客狂po「急！平轉賠售」專家點頭：壓力來了〉提到投資客槓桿操作壓力大，此狀況會愈來愈明顯。不過帥過頭在個人臉書的直播中指出，預售屋買方就算斷頭也「與你無關，你無法撿便宜，頂多他平轉賣給你，平轉的可能性也很低」。
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帥過頭解釋，目前因為交屋而遇到信用管制、銀行限貸的預售屋買方，是3年前買的預售屋，假設當時他一坪買40萬元，而現在新建案價格已經漲到每坪60萬元了，「結果他是斷頭給建商，建商拿過來以後會不會賣40萬？我對天發誓，建商一定賣60萬或者55萬，建商絕對不會賣40萬」。
此說法也引來「股市冥燈」、最近剛買房要繳房貸就遇到央行打房的「吃土鋁繩-巴逆逆」留言認同，「嗯，差不多，不是沒錢斷頭，是沒錢周轉斷頭，有錢人的數量比我們想像的多hen多」。
其他網友則表示「帥大一針見血，大型建商這幾年賺飽飽根本無所謂，更不會降價，因為政府幫忙掃除小建商，而新青安繼續開綠燈，能上車還是會上車，只是後面大建商更有定價權了！」、「斷頭後賺的是大建商，小建商倒弊，大建商就慢慢蓋，在降息寬鬆的未來，供給小於需求下，房價還是會下不來的！」
不過許多網友並不認同，覺得會有骨牌效應，「斷頭再斷頭，大哥，没聽過骨牌效應嗎？任何事情是多面向，事情發展是如何，是市場說，不是任何人講」、「40萬貸不出來，接盤的60萬就能貸出來？賣給鬼」、「神邏輯一堆洗腦……40萬接不了，60萬就有人接？笑」、「建商要還貸款，買不起全部，建商融資蓋房還想賺那麼多，每天先繳利息，看建商撐多久降價」。
房市評論員顏博志指出，這幾年房價漲很多，很多財力不足的人看房市大好就「硬撐」大開槓桿買預售屋，又不確定未來前景，所以不想耗下去，導致最近「預售屋平轉群」裡的物件真的增加不少。
▼預售屋合約通常會寫到辦理貸款時若無法歸責於買賣雙方下的因應方式。（圖／顏博志提供）
至於解約退還給建商，顏博志提及預售屋契約通常有寫到，若辦理貸款金額少於預定貸款金額，在不可歸責於雙方時，差額3成以內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；但若超過3成，買賣雙方可選擇由賣方依原承諾貸款之利率、計算利息等條件由買方分期清償，或是解除契約。因此這次銀行限貸、央行打房下，若非雙方的責任，建商若依合約規定，確實可以同意解約，甚至不會有違約金，但前提仍是看買賣雙方如何解讀解約的責任。
但是顏博志也提到，實務上建商同意解約的案例目前不算高，例如這幾年沒漲很多的台北市，高單價之下也不一定賣得掉，退戶給建商的意願就不高，其它漲幅大的區域，建商的退戶意願會較高，但如果單一建案一次退太多戶，「建商怕被市場解讀為對建案信心不足，會影響事後銷售，通常在退戶意願上也不會太高」。
（封面圖／翻攝帥過頭臉書）
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