央行打不打「房市都是空」？他曝降溫主因：房價平均跌10%

2024/10/08 11:36 東森財經新聞記者張琬聆

近期房市急凍，眾人劍指是上月央行祭出第7波信用管制，金龍風暴掀起市場恐慌，開始看空市場。不過房市趨勢專家李同榮點出3大理由，直指就算沒有央行的限貸，房市依然走空，估計今年Q4房價開始鬆動，全台平均跌幅約10%，未來2年房價跌勢不深。

「大家都把房市轉空原因指向央行第七波限貸所引發，其實，市場機制有一定運行軌道，超漲必跌才是房市降溫的主因」，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為，早在央行還沒繼續第7波信用管制之前，房市就已露出疲態，就算央行不打房，房市也會開始由多轉空。主要理由有三：

一、技術面量先價行 8、9月交易量轉弱在先

依據擦鞋童理論，房市在上半年呈現過熱現象，到7月開始由熱轉冷，量能萎縮，瘋狂派對結束，量先價行，但李同榮指出，萎縮的交易量因過戶移轉速度的遞延，市場萎縮數據直到8、9月才顯現，月減約7.5%，都是7月以來房市已降溫的事實，也證明與央行出手無關。

▼早從7月開始房市就熱轉冷，交易量則表現在8、9月。（圖／吉家網提供）

房市剛需總價已高到天花板，為了單價拉升，建商將單戶面積也縮到極小化，因此房價開始甩不動、拉不高。李同榮提及，可從建照、使照核發量、與開工量三大指標的相互關係，證明技術面偏空的道理。

首先是領先指標的建照核發量逐季降低，代表建商信心逐季滑落，只好利用低自備款、零工程款的促銷模式，吸引中期投資客應用高槓桿操作期貨並製造銷售活絡的假象。

其次是落後指標的使照核發量正逐季增加，大量交屋潮供給量，帶來市場銷售上壓力不斷遞增；而即時指標的開工量也逐季降低，代表建商過去一年銷售率開始走弱。3數據的表現都顯示，房市甩尾現象已到了市場盡頭。

▼三大指標的數據都顯示房市甩尾現象來到盡頭。（圖／吉家網提供）

2024下半年全球經濟與台灣經濟趨緩，而政策面也不友善，李同榮表示，520後政府持續加碼打房不鬆手，警覺性與失望性買盤逐漸進入觀望，若再加上山雨欲來的全球地緣政治與兩岸地緣緊張因素，處於脆弱末升段的房市當然搖搖欲墜。

事實上，於此之前，房市在史上最頻繁的政策打房壓力下，房價卻愈打愈高，李同榮回顧，央行前幾次信用管制無效、財政部出手房地合一税2.0後房價反而被轉嫁上衝、內政部再使出絕招禁止預售轉售，卻隨著財政部推新青安優貸政策，打敗前面各部會所有打房政策。

李同榮直言，如今央行祭出第六、七波信用管制與新青安政策對決，整個政府打房政策矛盾，可謂網內互打、亂箭齊發，不過房市終究還是因為市場機制而降溫了，顯示任何政策干預都難以改變基本面的現實與技術面循環軌道，政策利空只是在市場末升甩尾段臨門踹上一腳，扮演著最後一根稻草的角色。

「縱使沒有央行第七波限貸，市場一樣會由多轉空，差別只是央行政策讓空頭提前一個季度來臨」，李同榮最後再次強調，可以確定的是，今年第4季房價會開始鬆動，未來兩年房價跌勢不深，若無重大地緣政治或金融風暴利空，全台房價平均跌幅約10%。

他也建議購屋者不必過度觀望，因為房市不致崩盤，只要關注家戶數與人口淨流入持續增加地區，擇優進場，積極議價，就能找到進可攻、退可守的產品。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）