痛苦指數爆表！台北房貸負擔率破7成 專家憂：沒錢可活
(2024/10/25 18:20)
不必在意重災區！ 專家估這波房價：最多跌12%
2024/10/28 13:38 東森財經新聞 記者張琬聆
「回顧上波循環七都房價平均漲幅120%，下修後跌幅全台約18%；這波循環平均漲幅83.8%，整體而言，超漲幅度不高！」房市趨勢專家李同榮針對目前房市由多轉空之下，房價會跌多少提出看法，預期跌幅在9~12%之間，更直言不必太在意那些區域是重災區，反而應關注如台北市、桃園區以及具備「3高」優勢的抗跌區。
今年房市早在央行尚未推出第7波信用制之前就轉冷，不只8月全台交易量縮、月減7.64%，9月六都交易量也驟減8.2%，顯見房價已推升不易。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析，房市在主升段時若受外力干預導致交易量縮，房市會有鎖碼效應，房價不跌反漲，市場則會呈現價量背離，隨後還會有一段價量俱揚的末升段行情。
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但若房市在末升段甩尾時，受外力干預或利空影響，交易量急速萎縮，李同榮接著說明，房市很快就會價量俱跌而由多轉空，這就是目前房市的現況走勢，從8月、9月量縮若延續到10月，交易動能就難以支撐房價，出現下跌趨勢。
▼房市交易量縮是否導致房價跌，需視是位於主升段或末升段。（圖／吉家網不動產提供）
「在此階段的購屋策略，不必太在意那些區域是重災區」，李同榮指出，由於經濟仍微幅增長，對房市負面影響不大，且資金動能仍強勁，租稅大赦所帶動的資金回流顯現超額儲蓄屢創新高，這些資金隨時蠢蠢欲動，在房市盤跌時成為不可忽視的潛在力量資金動能。
加以全球進入降息循環，台灣在考量匯率與出口競爭力下，呈現降息利多走勢，李同榮判斷，一旦央行採降息措施，購屋信心就會上升，對下修中的房市較不易有助跌效應；且營建成本居高不下，缺工加上碳費開徵可能推升部分成本，油價因地緣政治緊張而易波動，國內電價運價調升壓力，都會刺激保值心理，口袋深的大建商降價幅度有限，房市呈現緩跌格局。
再從房市循環來看，李同榮認為，此波房價超漲幅度有限，因為上一波循環都會區房價平均漲幅120%，下修後跌幅全台約18%，北部地區跌幅較深，中南部因漲幅落後、跌幅也較低。而這次循環平均漲幅83.8%，由於通膨與營建成本大幅提高、中南部低基期補漲效應，整體超漲幅度不高，估計中南部跌幅會較多，北部較抗跌，預期成屋市場跌幅在9~12%間。
▼從房市循環來看，此波房價跌幅有限。（圖／吉家網不動產提供）
李同榮強調，現階段的購屋族反而應關注在進可攻、退可守的抗跌區，除了這波漲幅不高的台北市，人口大幅淨流入的桃園市，都將是最抗跌的2大城市，「不只這波房價下修跌幅有限，還將成為下一波房市回升後的主力市場」。
此外，具有「3高」優勢的區域，也會相對抗跌，首先是「高科技進駐園區」，李同榮分析，從股市的強弱分明態勢可見Al與半導體高科技產業鏈扮演一支獨秀的角色，因此高科技進駐園區的房價具抗跌性，例如新北林口、桃園龜山、新竹竹北、台中中科、台南南科、高雄楠梓橋頭等區。
其次是「高鐵軌道經濟特區」，除了縮短南北距離，有大型商場進駐帶動商圈發展的區域，也能促進人口淨流入，如台北南港、新北板橋、桃園青埔、新竹竹北，半成熟的台中烏日、台南歸仁、高雄左營，以及未成熟二線城市的高鐵特區，都具潛力。
最後是「高度成長商圈重劃區」，李同榮解釋，近幾年都市重劃範圍與規模不斷擴大，但商圈成熟性不盡相同，未來房價走勢也會兩極化，量大且商圈未成熟的重劃區房價有較大波動，而已趨高度成熟的重劃區若再有軌道經濟利多與科技園區加持，就算量大，抗跌性仍強，消化餘屋力道也較強，例如台北南港經貿園區、北士科、新北新板特區、新莊副都心、桃園青埔特區、新竹竹北、台中七期、台南東區平實、高雄農十六、美術館特區、灣區等。
李同榮建議，房市偏空走勢已定，但跌幅有限，首購者不必過於觀望，換屋族則可考量先賣後買，可避免第2戶限貸困擾，且較可能賣在高點買在低點，避免產生價差的損失，整體看來，房市長線走勢仍會一波比一波高，套牢機會不大，等待與觀望並非最佳策略。
（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）
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