水岸景觀失靈? 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬
(2025/03/14 12:52)
預售屋掀平轉急售潮 專家曝「多殺多4部曲」:小心斷頭爛尾

房市自去年下半年開始急轉直下,買氣由沸騰瞬間急凍,市場上也湧現不少預售屋「平轉」、「急售」、「賠售」的銷售文案,專家示警,這是市場看跌的重要因素,未來一年將出現多殺多下跌趨勢四部曲現象,有意承接的「接盤俠」應做足功課並謹慎評估3大風險,避免虧損或遭受爛尾樓之殃。
預售屋平轉甚至賠售,到底該不該接手?吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮提醒,預售屋平轉、不賺錢就拋售的背後意涵,主因就是市場看跌,若想承接必須做足兩大功課,首先是「了解投資客進貨時間點與進價的高低與拋售原因」,其次是「注意3大風險與提防損失」。
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先確認拋售原因 再評估承接風險
李同榮說明,平轉戶首先須了解投資客進貨時間點與進價的高低,2023年6月30日前購入預售屋者,不受《平均地權條例》禁止換約的限制,若以2022年中投資熱當平均進價,這些投資客大部分進價低於目前市價約2成(雙北約15%),往前推成本愈低,可能獲利差價近3成;往後推到2023年,平均獲利差價至少也超過1成。充分了解後,就能進一步預估未來交屋時取得的市價,再決定是否值得進場承接。
另外要評估3大風險,以提防虧損,一是「預售平轉價差利弊得失」,平轉戶表面上會以為現買現賺,但目前房市為下行趨勢,此時接盤將吸收未來房價可能的跌幅,李同榮初估,預售市場可能平均跌幅約15%,若投資客當時為搶進而買高,平轉者甚至到交屋時就面臨虧損的窘境。
第二個評估則是「預售平轉交易的換約內容」,承接平轉戶須事先是否符合法令可換約時間點,並詳細了解合約內容,尤其是預估貸款成數,多數建商合約都會載明不足貸款成數須由購屋者以現金補足,接盤俠便應做好心理準備、籌措不足的貸款金額,否則就面臨拋售或斷頭危機。
第三個評估則是「預售平轉交易的安全性」,接盤俠必須事先了解建商信譽、品質及財務狀況,若是上市公司可直接上網查詢財報,並請會計師了解建商實質負債比例是否偏高;若非上市公司則須了解其過去業績與口碑,尤其注意一案建商,避免在房市下跌時演變成爛尾樓,造成無謂損失。
未來一年內 房市現多殺多下跌趨勢
李同榮強調,現在時機並不一定不能購買預售屋或平轉戶,要看價格讓利的實質優惠程度,「當然,買在去年高點的投資客風險較高,不但被拉抬高價,要平轉還不容易,就會有真正賠售求現的拋售潮」,他更進一步預測,未來1年建案市場可能出現多殺多下跌趨勢循環四部曲現:已交屋投資客逼價未交屋投資客、市場產生更多平轉與賠售的拋售物件、未交屋投資客逼價建商餘屋降價求售、建商餘屋再逼價正推出的預售現貨市場。
如此一來,李同榮指出,再大的建商也會因多殺多的拋售潮而降價,最後產生了房市下行趨勢中預售市場跌價的惡性循環。
李同榮最後建議,現階段購買預售屋應特別注意資金操作、進場時機與產品選擇,都會決定投資成敗,「買預售就是買期貨,進場時機往往會與現況相違」,因推案至完工至少3~4年,適不適合進場不是看市場現況,而是要看預測完工交屋當時的市場價格,若未來完工時價格減去現在進場時價格為正數,就代表具有獲利的進場時機,若正數愈高,代表置產進場的時機愈精準、獲利愈高,所以進場時機、地點、產品都會決定投資成敗。
▼李同榮預估未來1年預售市場將走進多殺多下跌趨勢。(圖/吉家網不動產提供)
(封面示意圖/東森財經新聞張琬聆攝)
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