天塌了！財政部揮刀砍向「小豪宅交易」專家喊免驚：只抓肥羊宅

2025/02/20 17:31 東森財經新聞記者張琬聆

財政部昨（19）日公布去年度個人出售房屋的財產交易所得計算規定，調整高價住宅（豪宅）的獲利率，更納入「高單價」（俗稱「小豪宅」）新門檻的房屋交易，讓許多網友驚呼，「隨便都跨過門檻，感覺要血流成河了」、「要被轉嫁成本了」。不過專家指出，僅適用房地合一稅前不知成本的賣屋所得，「影響不大，沒什麼好怕」，更直言只是政府想多收稅，姑且稱這類房為「肥羊宅」。

在2016年「房地合一稅上路」前，售屋獲利所得的課稅方式採土地、房屋分離課稅，其中土地部分課徵土增稅，所以僅針對房屋部分課稅，併入年度所得稅後於次年5月申報，稱為「舊制」，其中若是2012年實價登錄上路前取得的房產，若無法證明原始取得成本，便可按照房屋評定現值的房地比來計算售屋所得。

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這類無法證明取得成本的舊制案件，便是由財政部每年公布的「個人出售房屋財產交易所得標準」來設算課稅，也就是財政部昨天宣布調整的「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，主要適用對象僅為舊制中依《所得稅法》第14條第1項第7類規定計算房屋交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅的部分。

主要調整「加稅」的部分，除了豪宅獲利率從17%調高至20%，還包含總成交金額達「豪宅認定」門檻標準，及「每坪單價」的門檻的交易案件，調升所得額標準，總計全國共有200個行政區調升1~5%，其中有15個行政區調升了5個百分點，以反映區域交易熱絡及市場行情的差異。

其中的「豪宅認定」門檻，台北市6000萬元，新北市4000萬元，另外4都加上新竹縣市為3000萬元，其他地區則是2200萬元。至於單價，是不含車位的房地總成交額除以不含車位的房屋所有權登記總坪數，台北市每坪120萬元，新北市每坪75萬元，4都及新竹縣市50萬元，其他地區35萬元。因此被認為對高單價、低總價的「小豪宅」影響最大。

▼財政部大刀砍向舊制售屋所得的高價宅。（示意圖／pixabay）

竹北房仲林品揚在臉書粉專「Lin's竹北房產筆記」說明，雖然是適用2016年前取得的房子，但更嚴謹來說，應該是指2012年8月前實價登錄未上路前就持有的房屋標的，影響範疇相對小。

林品揚認為，政府此舉一出，一來順利增進國庫稅源水位，二來變相鼓勵屋主進行換屋操作，以達到節稅的效果，重點是資金繼續鎖在房地產，但也感嘆，新竹單價50萬元就視為「豪宅」，也太容易達到了吧。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨直言，大家乍看以為要被課重稅、血流成河，其實「沒有什麼好怕的」，因為僅限實價登錄前買屋的民眾，而且買方也無須擔心要被轉嫁成本，因為去年已賣掉、今年要繳稅，「根本來不及害怕了」，尤其是併入所得計算，轉嫁的收入就會被課稅，「想要轉嫁也不知道要怎麼轉嫁」。

徐佳馨認為，最受影響的主要還是北市精華區有都更話題老公寓、學區小套房等有機會創超高單價的交易，這幾年交屋的市區小豪宅就算賣破每坪120萬元，都不在此次範圍內。

換個角度來看，徐佳馨直言不諱地說，「這些舊制的人，當初買房子300萬元，如今用3000萬元賣出，本來就該多繳稅」，財政部這次把這類交易型態的人抓出來課多點稅，「要說這些持有很久的房子，因為單價破120萬元就叫豪宅，是有點過譽，財政部就只是想要多收稅而已」，她更直言「與其叫豪宅混淆視聽，是不是應該叫做『肥羊宅』來以正視聽呢？」

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

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