新建案開價翻黑？建商大老曝真實現況：房價沒跌

房市空頭訊號多，而鐵板一塊的房價，也有鬆動跡象，從市場領先指標的新建案來看，本刊委請591新建案，統計今年全台六都加新竹地區新建案平均開價，赫然發現第三季全台新建案每坪開價已經從上一季的至54.8萬元下降至53.6萬元，季減幅度達2.2％，「是疫情爆發後2年來，首度出現建商開價下滑的狀況。」591新建案分析，開價下修代表建商信心度不足，可見後勢不是太樂觀。

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新建案開價鬆動 學者：回歸理性需求

其中，新建案又以台北市下滑幅度最大，每坪開價從上季單坪124.9萬元下滑至108.3萬元，修正幅度超過一成，而台中以南等地也有小幅修正1至3個百分點。不過，新北、桃園、新竹開價仍呈上漲格局。

「這就是降價！」政大地政系教授林左裕指出，降開價主要是建商認知到房價續往上攻力道不足，從買方需求到購買力都開始疲軟，「不用等市場測試，賣方開始主動降價。」加上受美國短期急驟升息影響，過去2年全球開資金派對，大量投注在股市、房市的資金，終究要抽離，回歸理性需求。

但根據591新建案資料，仍有縣市開價大幅上漲，林左裕認為，這還是跟當地市場有無剛性需求有關。他舉北三都為例，多數自住客買不起台北市，就會外移到新北、桃園等周邊城市，這也顯示在新建案開價表現。「再以南部過去房價聞『積』起舞的縣市，事實上真正會進駐的自住客相當有限，多數投資客終究還是得求售出場。」

「如果建商連開價都下修，代表賣房子已經不能再漫天喊價，買方會覺得你連開價都跌，那我當然殺價殺更多，但會否形成骨牌效應，目前還很難說。」長期關注台灣房市的政大地政系退休教授張金鶚認為，開價下滑表示建商從過去暗地降價，轉為明著降價。

▼張金鶚認為，資金周轉成本升高，是這波影響房市的原因之一。（圖／鏡週刊）

建商資金壓力大 蛋白區首當其衝

他認為，關鍵還是在資金周轉成本，他觀察到新建案銷售期拉長、銷售率也不佳，加上央行緊縮貸款，因此資金周轉就會產生較大壓力，「降價其實就是財務操作的一種。」張金鶚直言：「講白就是大家對未來信心不足，越早降價越能銷售，否則拖到最後可能更慘，是一種先降先贏的概念。」

就有不願具名的建商對本刊透露，「在蛋白區甚至蛋殼區的外圍，確實有新案一開盤就先降價了，通常這種就是財務體質不夠堅實的建商，也有一些是賣很久的陳年老案。」

「大約降3到5％不等。」對於本刊調查結果，一手掌握北市建商狀況的台北市建商公會理事長陳勝宏不諱言，在大環境差、成交量直落，加計選舉期間房市氛圍不佳，建案開價確實會較保守，但他也吐苦水說成本持續上漲，「要再降多少也是有困難。」

戴德梁行總經理顏炳立認為，今年房市有太多利空因素，從烏俄戰爭、匯率變動、升息加通膨，乃至兩岸地緣政治風險，沒有一樣是對房地產好，全年成交量萎縮3至4成，但賣方還在堅持價格，自用型買方不追價，現階段所有人都還在觀望，「我認為房價鬆動要到明年第一季、第二季，而且頂多是5至10％的緩著陸。」

▼顏炳立認為，今年房市皆是利空消息，但真正要看到價格鬆動最快要等到明年第一季。（圖／鏡週刊）

降價不等於房價跌 建商：出價空間變小

「現在看到的開價降，不過是跟過去想要開高價加10％賣相比，發現價格站不住了，才回到過去成交價罷了。」顏炳立一語點破，現在是不管屋主或建商，假設發現自己財務槓桿玩太大，才縮手降點價格，在考量原物料成本狀況下，「要不要在不虧錢的前提下，獲利空間少一點的概念罷了。」

學者專家的觀點，都從台中不動產開發公會理事長王至亮口中得到驗證，他坦言，「不是房價下滑，而是出價空間變小，若每坪要賣60萬元才有些許獲利，過去可能習慣會開價75萬元，跟消費者慢慢磨，讓客戶殺價，現在景氣不好，為了讓人覺得開價實在，直接降到65萬元。」他表示，購屋族就在觀望了，要是還有人開高價，哪吸引得到人來看房，「萬一客戶被開價嚇到，反而跑去看別案直接成交，那不是太可惜。」

同時，王至亮也指出，現在建設公司資金成本高，土建融利率多落在2.5％至3％間，「開價實在、縮短銷售期，就能夠有效增加資金周轉率。」

▼591新建案開價變化表。（圖／鏡週刊）

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（封面示意圖／鏡週刊）