實坪制能治高房價？專家嘆「假議題」：該修的是觀念

實坪制議題近日吵得沸沸揚揚，有網友認為，推行實坪制無助於抑制房價，在總價不變的情況下，更會將單價拉高，不過學者認為實坪制能有效推動房是健全發展，遏止灌虛坪歪風，因此看好長期發展，至於專家則是直言「根本是假議題，高房價是社會與經濟現象，與實坪制與否無關」。

高嘉瑜盼推實坪制 解決高房價民怨

立委高嘉瑜近期再度提到，現在正是大刀闊斧改革、推動實坪制的最好時刻，認為台灣應該將迥異於全世界房屋制度的公設計價畸形、灌水狀況，導正為與全世界所有正常國家相同的實坪制，如此以來，人民才能真正相信、看見，有權者願意解決台灣第一民怨高房價的決心和行動，強調「改實坪制者，得天下，因為民心，就是天下」。

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▼蔡漢霖認為，要想實坪計價，其實非常容易。（示意圖／unsplash）

專家嘆實坪制假議題 要修的不是法

不過，台北市都市更新學會理事長蔡漢霖認為，實坪制完全是個假議題，也不牽涉修法，因為攤開不動產買賣定型化契約書範本，就可以發現無論是預售屋或者成屋，在房屋產權的部分，都很清楚的拆分為「主建物」坪數、「附屬建物」坪數、「共有部分」坪數（公設），所以一般民眾要知道自己買的房子主建物坪數多少，是一件非常容易瞭解的事。

至於價格部分，從頭到尾只會記載房屋價款、土地價款、以及車位價款，也就是「總價」，所謂的「單價」其實只是市場用自己「價值衡量習慣」的模式去拆算的，因此，若想推實坪計價，其實只要動動計算機，將房屋總價除以主建物坪數倒推回來，就能輕易得出答案，「用小學生程度的數學就能推的出來」。

蔡漢霖直言，要算實坪單價其實很簡單，與政府或者修法無關，需要改變的是大眾的習慣，只要相關概念變成社會共識，大家都改用實坪這個概念基礎來溝通房屋的價值，這件事情就可以解決了，「如果公設不登記那是誰的？今天買了100坪的房子，忽然公設不登記變成70坪，你要嗎？更何況產權變少牽涉到課稅基礎的問題，這可是天翻地覆的大事，豪華公設未來都不登記不課稅了？」

針對部分人質疑，若貿然改變大家的計算習慣，會造成市場的混淆、房屋單價的大幅攀升，導致有心人士的炒作以及許多負面副作用等亂象，蔡漢霖也提出解方，建議政府可在實價登錄網站裡，以2案併陳的方式多加一欄「主建物換算單價」，也就是房屋總價除以主建物坪數倒推回來的單價，來供大家購屋時參考。

▼專家分析實坪計價優缺點。（示意圖／unsplash）

實坪計價恐釀高房價地獄？專家分析優缺點

如此一來，不僅成本低，因為原來的價值衡量標準依然存在，也比較不會造成市場過度混淆，民眾在購屋時多了一項更簡便的價值衡量方式，似乎也可以滿足很多人一直在詬病的所謂房價「不夠直覺」的缺點，同時，還能鼓勵坊間的建設公司推出更「實住」的產品，將可以用做主建物的容積放到公設區域的比例降到最小。

不過，蔡漢霖坦言，這難免會發生現存舊房屋價格大幅上升，回授新房屋價格的炒作，造成一段期間的價值混亂，以及讓的房價「看起來」更高，除此之外，小基地建案實坪單價失去競爭力，恐變相讓小基地危老重建案會變得更加困難，而讓未來市區中大型建設公司的競爭優勢顯著放大。

最後，蔡漢霖則是強調，只要大家都改用實坪的概念基礎來溝通房屋的價值，此事不用修法就能改變，不過未來是否會出現有人不滿管理費、房屋稅的計價基礎不夠直覺，甚至稱「當初買房子的時候，誰知道公共設施有多大」就不得而知。

（封面示意圖／unsplash）