鄭文在／繼承土地有玄機！透析這點 才知真田僑仔或紙上富貴

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

依照新制房地合一稅規定，105年起購買的房地產，出售時除了土地增值稅，還要課徵房地合一稅。如果是買賣，取得成本是買價，如果是繼承，取得成本是房屋評定現值及土地公告現值，或是金融機關的抵押權未償債務。

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所以，105年是房地產稅賦的分水嶺，105年之前取得的房地產，出售時只要繳納房屋契稅、土地增值稅及房屋交易所得稅；105年之後取得的房地產，出售時除了房屋契稅、土地增值稅外，房地合一稅取代了房屋交易所得稅。

105年分水嶺 恐有高額房地稅

為此，不動產的買賣增加了一筆大額的成本「房地合一稅」，試想稅率45%、35%、20%、15%；自用住宅雖然有400萬元的免稅率，稅率也要10%，隱藏的高額房地合一稅，不可不慎。

▼繼承的房地若為105年後取得，未來出售時隱藏高額成本。（圖／pexels）

重點來了，當父母親往生，遺產中的不動產，可能是不同的時間取得，當然包括105年前、後時間取得的不動產，在遺產稅申報時，遺產價額很好判斷，但是，當繼承人再出賣時，隱藏其中的房地合一稅，一定要去試算，否則，當心分配到的遺產只是「紙上富貴」！

獲繼承時齊頭平等 魔鬼細節出售時浮現

在以往的繼承案件中，由於繼承案件免課契稅及土地增值稅，所以繼承人在分配遺產時，都可以得到齊頭式的平等，因為再出售時，土地的前次移轉現值都是以被繼承人往生當年的公地公告現值重新計算，繼承人再出售該房地產時不會有「隱藏的成本」。

但是，當遺產中若有被繼承人105年以後取得的不動產，繼承人繼承後再出售，可能就會最高45%的房地合一稅出現，一定要小心謹慎。

▼繼承後出售可能被課最高達45%的房地合一稅。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

分配前先試算 免損益又傷親情

記得廣告台詞說：斯斯有2兩種！當繼承發生時，遺產分配取得的不動產也會有兩種，一種免房地合一稅，一種要繳房地合一稅！

所以遺產分配前，記得試算一下出售的房地合一稅，避免分配到的遺產，隱藏高額的房地合一稅，讓自己分配到的遺產，其實只是「紙上富貴」，減損了實際的收益，甚至造成繼承人間兄弟鬩牆，產生不必要的爭議。

●以上言論不代表EBC地產王立場。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）