「鄰居都走我想留」這商圈掀退租潮店家喊話求生

▲民生商圈同樣掀店面退租潮，內衣品牌Easy Shop掛上「我不想走」布條，看出店家的無奈。（圖／鏡週刊）

北市6大商圈中，做觀光客生意的西門町、東區、晶華商圈中只有西門町一枝獨秀外，民生、師大、天母商圈的市況也不甚理想，唯有天母商圈意外呈復甦狀態。

7年前，因大量人潮帶來的噪音、環保與治安問題，導致當地居民強烈反彈，向市府抗議店家違法營業的師大商圈，遭強力執法取締後，就有不少店家選擇離開，自此元氣大傷。

傍晚時分，師大商圈人潮雖稱不上冷清，但跟10年前人擠人的盛況相比，仍是天差地遠，「現在很少大學生會來師大逛街，以前我們國中、高中時來，滿滿都是人潮，根本走都走不動，你看現在有多順暢。」2名正在逛街的世新大學學生直言。

屬封閉型社區的民生商圈，也好不到哪裡去，民生東路四段一家內衣品牌Easy Shop，門口掛上大大紅布條，「鄰居都搬走，但是我不想走，結束撤出，考慮中。」看出店老闆心中的無奈。

附近店家表示，5、6年前多部知名偶像劇、MV熱愛到富錦街的林蔭大道取景，一時間民生社區文創店家、咖啡廳林立，店租也跟著水漲船高，但等到這波熱潮過去，現也爆發退租潮。

至於在北市商圈中，最早衰退的天母商圈，卻意外在本次調查中有復甦趨勢。本刊發現，當地店家老闆幾乎都叫得出每位上門的客人名字，也記得他們的消費習慣。「這裡沒有捷運，除了假日跳蚤市集跟萬聖節等活動外，外來人口確實不多。」便當店汪老闆說。

▲天母車輪餅店黃老闆在地經營多年，和上門消費的客人大多熟稔，他認為天母商圈自成一格，不存在衰退問題。（圖／鏡週刊）

另一家阿良車輪餅店黃老闆見到本刊記者背著攝影器材，主動攀談，他說自己在天母居住數十年，曾是天母商圈發展協會成員之一。他透露，天母商圈之所以崛起，是因過去台北捷運開挖時，市區到處都在施工，民眾才轉往天母消費。「天母商圈根本沒有衰退問題，自成一格，是最適宜居住的地方。」黃老闆說。

「很少一個封閉型商圈，能有SOGO、高島屋與新光三越在內的3家大型百貨公司，代表消費力一樣在。」在當地生活超過30年的住商不動產天母西路店店長林學良說。

知名的浙江菜「錦華樓」在北市中山區屹立40餘年，去年傳出租金太高且加上景氣不佳，造成嚴重虧損而悄悄關門，沒想到228連假剛過，台北松山區的「小南門點心世界」也無預警熄燈。

▲錦華樓也悄悄關門。（圖／google map）

受到商圈沒落、高房價與高房租的影響，「黑白兩道」最愛的老字號江浙菜餐廳「錦華樓」已在去年關閉，而東區40年老牌餐廳「永福樓」也營業至上月24日，儘管熄燈前人潮爆滿，不過因沉重的虧損所以無法延續經營。

▲永福樓上月24號也熄燈。（圖／google map）

沒想到昨日也傳出，天母商圈經營30多年的麥當勞不敵高額租金，將在6月收攤的消息。無論是經營40年的老餐廳、或是經營30年的速食店，「租約到期」都成為了熄燈的唯一說法。

財信傳媒董事長謝金河曾發文表示，六福集團退租後，若無人接手，房東國泰人壽每年將會少掉近5億的收入，這對南京東路一帶商圈也會造成影響，這裡晚上一片漆黑，若長久下來都是如此，對市容有不利的影響。該大樓在昂貴的土地上，單是租金收入就不斐，如果租來經營的企業沒有銷效率的經營能力，最後都將因為虧損過大而飲恨。

▲六福集團退租後，若無人接手，房東國泰人壽每年將會少掉近5億的收入。（圖／google map）

對於北市接連傳出名店出走的情況，不少人直言高租金及經濟不景氣是最大的原因，不過也有人質疑台北市長柯文哲翻動西門的策略，導致東區及其他區域沒落。對此，柯文哲日前接受訪問時則回答，台北總金流有12.5兆，而全台是36到38兆，在總量不變的情形下，西門興起東區當然會沒落，重點是必須要改變產業結構，也需靠長遠規劃不要只淪落於仰賴攤販經濟。

▲柯文哲擬徵「空置房屋稅」。（圖／東森新聞資料畫面）

柯文哲也提到，將考慮課徵「空置房屋稅」，希望可藉此挽救東區商圈。不過屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴提醒，政府若加徵稅，雖會提高房東出租意願，但仍需注意房東是否將稅金轉嫁，或以人頭承租，甚至房東也可能隨意租給短期特賣會或娃娃機店等，這也不利於商發展。

六福皇宮熄燈半個月了，至今由誰來接手，都還沒有下文。目前這座位於松山區南京東路三段上的龐然大物，裡頭物件已多數被清空，只剩保全人員看守，晚上從窗戶看進去只有微微的綠色逃生照明燈，民眾經過都覺得十分恐怖，怎麼昔日的五星級飯店，淪為台北最貴的鬼樓了。

近來東區不斷傳出高租金壓垮名店的案例，讓此區域慘淪為重災區。不過，商仲業者表示，台北市仍不乏空置率低的熱門商圈，尤其以「南西商圈」、「東門商圈」內的巷弄店面空置率為零，而「東區216巷」的空置率也極低。此外，若分析此原因，就能發現這3個商圈的共通點都設有「菜市場」，吸引大量菜籃族和上班族人潮是其關鍵。

根據《經濟日報》報導，雖然近年觀光團人數大幅下滑，但南西商圈、東門商圈等店面卻未受到影響。而香港商匯泓不動產投資顧問副總吳懿倫也表示，以東區的「216巷商圈」而言，除了台北市忠孝東路店面面臨空置潮，如今也擴散至東區巷弄店面，且據當地房仲指出，東區巷弄間的店面，過往每坪租金約在8000至10000萬元，目前已調降2至3成，但空置率仍有5%。

▲東區「216巷商圈」空置率較低，也是因該路段最早是傳統市場，有一定的客群支撐住。（圖／取自Google Map）

不過，吳懿倫也指出，東區北面延伸至市民大道店面，無論是臨路或是巷弄內，出租狀況確實不佳，唯獨東區「216巷商圈」空置率較低，甚至在這波空置潮影響下，租金水準也沒有太大的變動。而該路段最早也是傳統市場，後因珠寶業聚集，成為台北市知名的珠寶交易市場，如今仍有眾多這類型的商家聚集。

而大家房屋企劃研究室主任郎美囡則指出，永康街因位處東門商圈，雖然腹地較小，但觀光人潮不斷，對面就有東門市場。至於南西商圈過往即為成熟的商業區，不過同樣臨近雙連市場，因此，兩商圈一旦有退租，也很快能找到新承租方。

▲永康街因位處東門商圈，雖然腹地較小，但觀光人潮不斷，對面還有東門市場加持，也擁有一定的客群。（圖／取自Google Map）

除此之外，吳懿倫更分析，這三處商圈的共通點附近都設有「菜市場」，就一個店面而言，早上有菜市場帶來固定客群，中午有上班族光顧，晚上還有返家潮，早中晚都有基本人潮支撐，正是穩定該路段乃至商圈店面的原因之一。並且，吳懿倫也強調「人潮就是錢潮」，除了有穩定人潮的基本盤，這些商圈租金水準較為平價，加上店面坪數不像臨路店面動輒百坪的面積，因此在空置潮或是店租議題過高時，這些路段與商圈租金變動幅度也較小。

過去曾被視為一級戰區的黃金東區商圈人潮不如以往，部份房東意識到商圈沒落而紛紛開始調降租金。據傳2013年原本開設於東區的「頂呱呱」忠孝店，因房東將每月租金從80萬元一口氣漲到180萬元，黯然熄燈，如今人潮流失，即使傳出有意調降高額房租，瑞士名錶品牌「Swatch」也決定棄守，使空置的黃金店面淪為「特賣會」、「快閃店」進駐。

▲傳東區房東有意調降高額房租，仍無法挽救業者離開。（圖／翻攝自Google地圖）

近年來東區店面一間接著一間關閉，包含擁有40年歷史的老店永福樓、連鎖品牌金礦咖啡等，皆因無力負擔龐大租金決定歇業。而1983年在東區開店的頂呱呱忠孝店，一開就是30年，但在2013年房東卻將原本80~100萬元的2層店面，一口氣調漲至180萬，使頂呱呱撐不住決定搬離。

▲過去曾被視為一級戰區的黃金東區商圈人潮不如以往，部份房東意識到商圈沒落而紛紛開始調降租金。（圖／翻攝自Google地圖）

根據《三立新聞》報導，「頂呱呱」原來的店址被瑞士名錶品牌「Swatch」以月租金170萬元接手，但到2018年底決定離開，結束4年經營。據報導，房東似乎有意降租金至每個月100萬元，但業者仍選擇離開，如今空置的黃金店面只好租給「快閃店」、「特賣會」。