房價飆高會泡沫？專家搬數據打臉：期待大跌才是幻想

2021/12/15 16:52 胡偉良

房價過高讓許多民眾不敢出手買房，期盼政府祭出打房手段壓低房價，甚是有人認為炒房遲早會泡沫，可以等到那時再接手，而房地產專家胡偉良用3點指出，在經濟穩健成長、科技漸成主力產業、營建勞力缺乏的當前環境下，要期待房價會大幅下修才是一個不切實際的幻想。

一、當前房屋過剩，房價會下跌

台灣的房屋數量確實不少，但大多是安全性差、居住性不佳的老朽建物，並不能滿足民眾已經提升的居住需求水準，所以網上一些所謂「當前房市空屋過多、新屋供過於求」的言論根本站不住腳；反而我們只見到建商更積極獵地搶地的情景，建商不是傻瓜，而是一群逐利的商人，他們遠比一般民眾更了解房地產市場，建商新房空著不降價求售，只是因為他期待更高的房價回報，而不是賣不出去，所以這個時候，民眾更有需要客觀的衡酌環境，而不是人云亦云，不切實際的等待房價大幅下跌，最後一再錯失機會，淪為被收割的韭菜。

二、少子化、老齡化會造成的房市危機

依國發會的研究報告估算，自民國125年起人將出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7％，亦即平均每年減少16萬人（6.4萬戶，以每戶2.5人推估）；以雙北為例，平均每年減少4.5萬人（1.8萬戶）。

再從家戶及每戶人口數來看，根據統計資料，台灣當前全國戶籍戶數逐年增加，由民國99年底793萬7024戶，遞增至108年底883萬2745戶，10年來增近90萬戶（每年約9萬戶），增幅達11.29%，每年增幅達1.13％，即已大於人口減少比例0.7％的比例，亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加，而房屋需求坪數則將變小。

但從另一方面，房屋老化的速度來看，房子的老化速度更是遠遠快過住宅的需求減少量，例如，把不堪用的屋齡標準拉到50年以上，那麼全台每年會有7萬棟老屋要汰舊換新，大於人口減少比例0.7％所導致的住宅需求減少量6.4萬戶，這種情形在幾年後（屋齡大於60年的房子逐年增加之後）會更加明顯，要改變這種情況，除非危老改建推動的「非常」成功；但現實上，老屋要大量改建會很困難，一方面是改建的成本（包括營造成本、整合成本和難度）愈來愈高，改建的分回會愈來愈少，因此，在新屋少於老屋的情況下，筆者預估至少在15、20年內，少子化、老齡化對整體房市不會有負面影響。

三、房市兩極化的趨勢，使得好房子愈稀缺，而不優質的房子將無人青睞

但是也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生，而是不優的房子會首當其衝，淪落為沒人要的棄屋。

房市走向兩極化已是必然的趨勢，大城市核心區的優質好宅的需求強勁，小城市及大城市偏郊地區的房宅將無人青睞，此已有日本房地產市場的現況可以參照。像當前日本大城市的房價仍屢創高峰，而偏郊房產卻沒人接手，成為棄屋。

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