這兩條線將死亡交叉　房市估2年後反轉向下

政府為了打房磨刀霍霍，但市場因通膨疑慮的預期心理下，房價仍呈上揚趨勢。到底房市何時將反轉？買氣是否持續暢旺？房市專家從近年的核發建造執照、開工數與使用執照的互相變動，進行觀察及分析，並以此預測房市轉折點將在2024年發生，有可能因開工量與使照量死亡交叉下，房價出現反轉。

在分享專家的分析前，東森新聞首先幫大家釐清專有名詞，一般所謂的「建築執照」其實是統稱，包含建造執照、雜項執照、使用執照及拆除執照，而市場會拿出來分析統計的，為「建造執照」（簡稱建照）及「使用執照」（簡稱使照）。

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建照即建築物的新建、增建、改建等的核發執照，根據法規，預售屋在取得建照之前不得公開銷售。使照則是建築物完工後取得，才能正式入住。吉家網不動產董事長、中華民國不動產仲介公會全國聯合會榮譽理事長李同榮指出，建照與使照的核發量，反映的是市場供給；另一方面還常見開工量的分析，所顯示的則是房市景氣。

李同榮接著說，如果開工數增幅過強，與使照核發量乖離過大，通常在2~3年後，使照核發量就會激增，若未來銷售率下滑，就可能出現開工量下彎與使照量呈死亡交叉，房價因此可能反轉。

從吉家網統整全國住宅類2014年~2021年的核發建築執照、使用執照及開工數的季走勢來看，過去如2014年就曾出現乖離擴大的狀況，於第3季出現開工量與使照量死亡交叉，接著到2015年第3季建照量與使照量死亡交叉，便是房價反轉向下之時。

另於2017年則從低點攀爬，於第2季呈建照量與使照量黃金交叉，隨後在2018年第1季發生開工量與使照量黃金交叉，便是房市從谷底爬升、反轉向上的時機點。

▼觀察近年全國住宅建照、使照及開工量的線圖，可推估房價可能反轉的時機點。（圖／吉家網不動產提供）

乃至去年第4季建照核發44747棟、開工量39745棟、使照核發量31037棟，為2019年逐步攀升以來的近期新高，李同榮分析，開工量與使照量呈死亡交叉、房價反轉的時機，最有可能出現在2024年。

李同榮認為，這波房市是由新興工業區所帶動的蛋白區全面飈升，行情仍會持續發酵2年，今年雖有升息因素及政府持續打房壓力，但價量受到剛性需求及買氣帶動，依然處於穩步上升階段，房價預期上升6~9%，交易量微增3~5%。

但未來3年的市場反轉訊息，李同榮則提醒須特別留意的重要指標，包含無題材的蛋殼區補漲到達滿足點、有題材的蛋白區房價開始漲不動、火熱的高雄房市若利多出盡變得疲軟之際，都是房價即將下修的徵兆。

與此同時，若代表需求量的開工量大幅縮小，且維持兩季以上，李同榮提醒，便是進入房價末升段的訊息。而開工量若與使照核發量呈線死亡交叉，更是確立了房市將反轉向下的態勢，宣告多頭市場正式結束。

（封面照／東森新聞張琬聆攝）