長期人生規畫一直是相當重要的議題,若沒有仔細規劃退休生活,不僅會讓老年生活品質一落千丈,甚至可能導致子女陷入窘境。近日有位女網友表示,年邁父母長期病痛纏身,還是「有房沒錢」的窮人,而她也無足夠能力提供爸媽優質養老環境,所以想重新規劃房屋增加財源,因此上網詢問,「該怎麼做,才能讓父母能安心養老?」
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這位女網友在臉書「買房知識家 買房賣房攏滴+」發文詢問,她父母今年60多歲退休在家,完全沒有存款跟保險,是「有房沒錢」的窮人,生活更受三高、慢性病纏身困擾,「而我只是一個小小上班族,所以在思考,如何規劃老人家的房產,才有錢讓他們養老。覺得應該要賣掉,但不知該如何是好…」
對於房屋現況,她詳細說明道,父親有一棟28年3層樓透天厝,屋況尚可,目前2老自住,市價約600多萬,「之前有增貸還債,故尚餘房貸300萬」;而母親則在20年多前,繼承娘家一處公寓的1、2樓,每層約20坪,屋齡45年,「整棟屋況包含公共區域、鄰居素質,都奇差無比、水泥爐灶、磁磚都碎了的花磚衛浴一間,外表也磁磚剝落」她進一步指出,曾查詢附近屋齡相近的老公寓,近期以約1000萬價格賣出,但屋況比她們家的好上一大截。
另外該1、2樓目前是出租狀態,「2樓因為屋況太差,常常空著,近年以每月6000元便宜租給一位阿嬤,但她常久久才付一次房租」至於1樓則相當複雜。「以每月16000元租給一對夫婦長達20年,雖然都有正常繳房租,但是,他們把家庭式小企業,營業登記設在這裡19年,導致我們稅負很重」。原PO先前曾向父母表示,應該至少請房客將營登先移走,但媽媽跟原PO說,人家直接坦言無法搬家,也無處移走營業登記,而她也心軟,想說老房客住這麼多年了,硬逼不太好,所以一直擱置。
而目前退休父母的生活費,就只靠這2間每月約1.6萬到2.3萬租金收入過生活,但2老有病痛在身,可能會突然增加大筆開支,加上附近因捷運開通土地大漲,因此原PO擔憂,遺產稅及被營業登記多年的土地增值稅,可能會相當驚人,所以想趁早處理,「這樣是否是趕快賣掉才好?要賣掉這樣狀況的房子要注意什麼?」
此篇求助文引發網友熱議,紛紛留言提出建議,「可以挑好一點的房客,穩定收租過生活」、「公寓1、2樓可以考慮整修賣掉,再買新房出租,不僅租金不會變少,房客水平通常也好一些」、「父母不見得會聽妳的意見,與其煩惱不如幫父母挑房客」。
事實上,原PO所擔心的遺產稅、土地增值稅部分問題不大,若是以繼承獲得,不需支付土地增值稅,而目前現值也沒有超出遺產免稅額。
至於養老部分,大家房屋安祥店經理朱振球建議,可以將透天厝賣出,並用以整修公寓入住,「因自住出售可享土地增值稅優惠」;至於公寓租戶部分,朱振球經理提出一些解方,2樓可不續租用以自住,2樓租戶造成的房屋稅則有2個方法減輕負擔,一申請部分營業用,但營業用面積不得少於全部面積6分之1,所以僅能將稅額減為6分之1;二是在新約上加註「不得用以營業登記」並透過第三方公證保護權益,就可以避免房客營登帶來的稅賦。
最後他也提醒,「未來若想出售公寓,記得分別在出售前1年內或前5年內,設籍自住且無出租行為,即可享有『一生一次』或『一生一屋』的地價稅及房屋稅優惠。」
▼網友擔憂父母的養老金無以為繼。(圖/翻攝自「買房知識家 買房賣房攏滴+」)
(封面照/東森新聞張琬聆攝)
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