房市交易量將衰減？ 專家劍指這隻「黑天鵝」

根據央行統計第1季房貸及土建融餘額增加雙創歷史新高，年增各9.42%及13.55%，凸顯房市交易持續熱絡；再看內政部的最新資料，今年第1季建物買賣移轉棟數（可視作住宅交易量）達8.5萬棟，創下2011年新高，但增漲5%的力道已不如前一年年增16%~33%的高峰期，便預估今年第2季房市交易將逐步衰減。不過有專家認為，「增幅變小，還是在增加！」至少要出現負成長才可見到市場反轉。

▼央行統計第1季房貸即土建融餘額增加皆創新高。（圖/翻攝央行全球資訊網)

從第1季房貸及土建融餘額增加、建物買賣移轉棟數等數據皆創歷史新高的狀況來看，吉家網不動產董事長李同榮認為，今年第1季的房市表現，受到政府打炒房、抗通膨及升息議題等3大因素交叉影響，但又延續去年熱潮而持續增溫，反映出市場買氣熱絡，整體房市呈現價量齊揚走勢。

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而根據中央銀行日前公布3月五大銀行新承做購屋貸款734.88億元來看，單月暴增325.45億元，都是今年以來高點，且受到央行3月18日升息影響，五大銀行新增房貸利率升至1.378%，創近兩年新高。

李同榮據此認為，房貸月增率與年增率代表中古屋交易量的增長率，房貸增長率在央行限貸陰影下卻屢破新高，後續房貸及土建融餘額，除非央行跟進Fed升息又快又猛，否則雙雙再向上創新高的趨勢仍將不變。

至於交易量增比趨緩，李同榮認為並不代表景氣衰退，有時是代表季節性變動，有時則代表景氣仍在持續活絡中，但處於不同的循環面向，目前應是受到疫情即升息影響，導致增幅減小，且整體還是走在價漲量增的格局。

李同榮強調，要等到交易量進入負成長，而房價還在持續增漲，形成價漲量跌的價量背離現象，這種情況常出現在市場循環的末升段，房價反轉下向之日就不遠，如上波高點的2012丶2013年。

▼觀察近年建物買賣移轉棟數變化，增幅已減緩。（圖/信義房屋提供)

李同榮指出，本月開始因為疫情擴散這隻黑天鵝，短期間移轉棟數不易出現大幅度擴增，很有可能導致第2季房市交易量趨緩。且從長期移轉棟數來看景氣的軌跡，目前景氣已達這波高峰期，即使外在仍有通膨、造價上揚等因素，但在過去一段時間已經反映在房價上，也就是說後續價格要再因上述原因上漲，並不容易。

▼李同榮認為，除非第3季疫情仍持續擴大，全年交易量才有可能降溫。（圖/李同榮提供)

未來的房市在面臨高房價、疫情、升息、經濟成長降低的問題，甚至考量包括俄烏戰爭、國內外疫情擴散、升息效應與政策打擊炒房等干擾因素，李同榮認為，確實有很大機率對第2季交易量造成衰減。

不過如果僅以季節性變動來預測整年交易量，李同榮認為還是有點過早，今年除非第3季疫情仍持續擴大，全年交易量才有可能降溫。

（封面／東森新聞張琬聆攝）

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