投資客注意！專家揭市場3因素：蛋白區恐崩盤

這2年的多熱錢、低利率環境，讓房市颳起買房熱，即使近期因疫情升溫、政策打炒房及升息因素等干擾，根據國立中央大學台灣經濟發展研究最新發布的消費者「購買房地產時機」、「未來半年購買耐久性財貨時機」的指標結果，雖略跌，整體購買信心仍樂觀。不過學者則認為「沒有想像中樂觀」，未來房市暗潮洶湧，尤其是投資客要小心。

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國立中央大學台灣經濟發展研究發布4月份消費者信心指數為71.77點，較上月份下跌0.47點，其中「購買房地產時機」指標為116.35點、「未來半年購買耐久性財貨時機」指標為122.4點，可見民眾對於耐久財及房地產購買信心仍保持樂觀態度。

該報告為台灣房屋與國立中央大學台灣經濟發展研究中心合作，調查期間為4月18至21日以電話訪問方式進行，共訪問2776位20歲以上台灣民眾，在95%的信心水準下抽樣誤差為正負2.0個百分點。

▼中央大學台灣經濟發展研究發布4月份消費者信心指數，整體可見民眾對購買房地產的信心仍屬樂觀。（圖/台灣房屋提供)

台灣房屋首席副總裁周鶴鳴表示，「房地產購買時機」指標116.35點，月跌3點，屬短期信心不足，主要受到短時間內疫情升溫以及打炒房政策、升息因素干擾等，但長期來說不動產仍是持續看好。

周鶴鳴進一步補充，主計總處最新概估今年國內經濟成長率為4.43%；國際貨幣基金（IMF）最近公布的數據顯示，今年台灣人均所得預估至少成長6%至超過3.6萬美元。受通貨膨脹影響，更顯不動產「贏通膨」的特性，因此台灣在經濟、所得及就業機會上升等基本面帶動下，房市仍充滿支撐力。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧也從房市供給面來看，台灣經濟研究院3月公布營建業營業氣候測驗點為105.34點，較上月106.01點下跌0.67點，呈現連續第2個月下滑走勢。

另外根據中央銀行3月統計數據，象徵建商推案信心的建築貸款餘額為288.57百億元，續創歷史新高，較去年同期提高13.64%，但相較去年成長幅度，建築貸款年增率增幅已明顯趨緩，主要受到央行針對土地限貸與嚴格控管成數等相關政策、營建成本居高不下等因素影響，使得建商推案態度轉趨審慎。

▼建商建築貸款年增率增幅趨緩，可見推案轉趨審慎。（圖/台灣房屋提供)

不過德明科技大學財經系客座教授莊孟翰認為，台灣房市從2017年美中貿易導致台商陸續回流開始，一路走揚，資金熱錢湧入房市，讓許多非蛋黃區地區房價也漲上高峰，顯示投資炒作風氣太盛。

然而莊孟翰觀察，建造執照自2017年至2021年大於使用執照達20萬9千多戶，「這麼大的預售量，估計明後年進入交屋高峰期」，又正值政府連續打炒房、升息等環境，很多人貸不到款，估計「當初排隊買房的蛋白區，應會出現超額供給」。

▼學者觀察，建造執照近4年發照量皆大於使用執照，估計明後年將進入交屋高峰期。（圖/東森新聞張琬聆攝)

「房市在我看來沒有想像中樂觀！」莊孟翰指出，今年下半年因建商餘屋、地主供給及投資客拋售下，新成屋市場增加，明、後年會更多，將導致供給大於需求，相較蛋黃區豪宅和土地的買方有本錢撐著，當初漲得沒道理的蛋白區房價則非下跌不可，「可以想見屆時將波濤洶湧，投資客要小心了！」

江怡慧也提到，近期打炒房之利刃紛紛指向預售屋，而隨著物價漲，人力、材料成本過高等，都使房價成本一層層墊高，民眾購屋負擔隨之增加，進而影響民眾購屋的限制，在總價不變的情況下，坪數大縮水，不少購屋者轉向中古屋市場，因此提醒中古屋買方在自備款需有較多準備。

（封面／東森新聞張琬聆攝）

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