預售屋多次展延怎解？ 專家1招反制：求償有憑有據

近2年來疫情嚴重影響供應鏈，各行各業幾乎都沒有躲過缺工缺料的問題，進口通膨不只影響到房價，甚至連預售屋都出現工期延宕導致「延遲交屋」，雖說買預售屋就是賭人品，但消費者一等再等也忍耐到極限了，不過想請求賠償跟延遲利息時，建商卻用政府的「建照自動展延」回應延遲交屋的問題，消費者該怎麼做才不會讓權益受損呢？

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對此，賣厝阿明整理出幾大重點，「讓民眾想求償時，不要只是好像、聽說、可能，就是100%有憑有據！」

不過，在進入問題前，必須先來認識一下，何謂「建照」、「使照」，因為這兩「照」可是影響預售屋交屋極大的因素。

「建造執照」：只要是有新建、增建、改建或是修建，起造人（建商）都要先去申請「建造執照」才可以動工，沒有申請就蓋的房子就是俗稱的「違建」。

簡單來說，「建照」就是要確保房子，真的有按照給政府的設計圖施工，避免多出一些有危險性的設計。

「使用執照」：是在建築物完工後，規範建物用途而取得的執照，有了使照才算是可以真正正式使用這房子，也才能辦理「第一次登記取得權狀」。

所以在真正取得權狀前，預售屋也只算是合約上載明的權利，並不是真正的產權。另外提醒，在買預售屋時切記，依法建商一定要有建照才可以公開銷售。

而預售屋交屋日期該怎麼抓？根據《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第15項，通知交屋期限部分為「領到使用執照的六個月內須通知買家交屋」。

通常建商拿到使用執照代表，目前建案的工程進度大約在 80% 左右，後續會開始拉水電瓦斯管線等，規定的「六個月內通知交屋」其實就是讓建商有進度上的壓力，也讓買方了解進度，藉此保障消費者的權益。因此建商若試圖拖延交屋時間，消費者是可以依照合約索賠的。

但遇到建商真的沒辦法如期交屋該怎麼辦？根據《預售屋定型化契約應記載事項》指出，建商必須要在合約書中寫清楚開工及取得使用執照的日期，除非是「受天災地變等不可抗力之事由或因政府法令變更、或其他不可歸責於賣方之事由」，建商才可以延期交屋日期，並免負擔賠償費用，消費者也不得要求解約與違約金。

如果不是上述的原因延期交屋，消費者是可以要求賠償的喔！賠償金額部分，則按照已繳價款的萬分之5 延遲利息，以日計算給消費者。例如前面已經付了100萬元，1天的違約金就是500元。

另外，延遲交屋超過3個月以上，就可以視為建商違約，消費者是可以要求解約退款的，且依照定型化契約的規定，建商需再賠償總價15%的違約金，且不能低於房地總價15%。

假設預售屋總價為新台幣2000萬元，則建商要付解約違約金就是300萬元。

但就會發生幾年前買的預售案，相比現今的房價，出現至少2-3成的價差，如果消費者解約，建商可以重新用高價出售，反而得不償失。

▼（圖／賣厝阿明提供）

此外，提醒所有買房民眾，有部分建商會要求消費者，要配合修改原買賣契約，「各位務必切記，千萬不要讓建商用不合理的條件，交換展延取得使用執照期限」，當有發現自己權益受損，可以蒐證向各直轄市、縣（市）政府消費者服務中心或消保官申訴處理。

依據《消費者保護法》第36條規定，可以要求建商限期改善，未改善者主管機關最高可向業者開罰150萬元的罰鍰。

最後提醒大家，在簽約時務必要確認清楚，是否有明確約定開工時間，及取得使用執照完工的日期，確保建商可以如期完成，也方便後續的過戶及交屋程序，避免糾紛。

預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項｜https://reurl.cc/zZKQo0

消費者保護法§36｜https://reurl.cc/55b3aM

內政部地政司｜https://reurl.cc/j1m6pm 

（封面示意圖／pixabay）