沒預售屋制度難買房？ 學者曝2解：不怕自備款不足

預售屋炒作問題嚴重，影響不動產市場交易秩序，便有房產學者認為，預售制度對早期房地產發展而言，確實有很大的貢獻，但隨著時代發展，衍生出不少問題，若政府無法妥善管理，或是整理好市場、減少交易糾紛到最低，預售制度不如廢除。

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景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書指出，以自己看過的紀錄而言，台灣在1970年代，才開始有大型預售建案出現，當時台灣經濟還沒起飛，資本非常薄弱，國民所得與儲蓄偏低、銀行少得可憐，不管是建商或民眾，都很難和借到錢，因此貸到成數經常嚴重不足，有年紀的長輩可能遇過，當時為了湊足自備款，只好去跟利率高得要死、風險高得要命的互助會，且一跟就得好幾個才行的情況。

▼學者指出，預售制度是特殊經濟與金融環境下誕生的產物。（示意圖／pexels）

以當時的情形來說，預售制度是一個還不錯的解決方案，消費者可以用工程期繳款補足不足的自備，貸不到土建融的小建商，可以用消費者繳的工程款進行土木工程，而敢以案養案的建商就迅速發家致富，同時消費者可以先鎖定未來房地產的價格，避免房價波動對消費者造成的風險，在當時確實幫了很多購屋者跟建商的忙。

不過，很快就有人發現，可以透過預售屋的轉約制度投機，一開始只要總價10％就可買屋，等到房市炒作後，再脫手房產，就像期貨買賣十倍財務槓桿一般，後來衍生成紅單交易，成本約為總價款1％，更像極了選擇權百倍財務槓桿，吸引許多投機客的目光，後來有些預售案，甚至為方便投機客炒作方便在規劃建案，「但這是個跛腳的類期貨實質市場，沒有價格發現（price finding）功能，多頭的時候就是追多，空頭的時候就是多殺多，價格波動會非常異常」。

 ▼預售制度成為炒房工具。（示意圖／pexels）

如今，預售屋除了淪為炒房工具，近幾年來所衍生的消費糾紛更是不少，最多的是民眾到交屋時，才發現房子和想像中不一樣，另外建材、坪數、漏水、虛坪、違規公設糾紛等，也很常見，嚴重一點的，還包含建商爛尾、一屋多賣等等，「近還看到因營造成本大漲，建商丟二十萬給客戶就說不賣了，就連假建案都出來了」。

他也因此困惑，如今台灣滿街都是銀行，銀行資金多到放款利率割喉，「我們真的還需要糾紛這麼多的預售制度嗎？」直言，預售制度是在一個特殊的經濟與金融環境下誕生的產物，雖然問題一大堆，但是在台灣早期房地產發展上，是有很大的貢獻，讓一些企業集團崛起，幫助很多購屋者圓了他們購屋的夢想。

不過隨著經濟與金融環境的改變，如果政府可以管理得好，大家還是喜歡，預售制度留著也無妨，但若政府沒辦法管理得好，或是立法院某些諸公就是不想讓政府管理得好，不如讓房市交易回歸正常化，廢掉預售制度。

▼學者認為，若政府無法管理好，不如廢掉預售制度。（示意圖／pexels）

而針對預售制度大家最在乎的2大優點，他認為，在自備款不足的部分，針對首購族，可以師法美國只要DTI與PITA能過關就能貸到比較高的成數，解決頭款的問題，針對房價波動風險，怕存款趕不上房價的部分，則能以金融創新解決，比如用台灣的房地產指數，開辦類似iShares美國房地產指數ETF（追蹤美國Dow Jones 房價指數）讓想購屋者儲蓄可以跟房地產波動連動。

（封面示意圖／pexels）