胡偉良／爛尾樓危機頻現 成屋銷售會是未來銷售主流嗎？

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長 胡偉良

近期房地產風險頻現，建商建案以拖待變、乃致於爛尾樓案件時有所聞，從維護購房者的利益層面出發，「新成屋銷售」將是大勢所趨。

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事實上，縱觀全球絕大多數國家實行的大多也是新成屋、現房銷售制度，而且很多發達國家，更注重對開發商責任的約束、資金的監管、專案程序的跟蹤，主要都是在保護購房者的利益。

▼多數國家多採新成屋、現房銷售制度。（圖／Pexels)

預售制度原本就是時代背景下的產物，主要在協助解決建商自有資金和購屋者自備款不足的問題，是對開發商、消費者都有利的一個「雙贏」售屋行為，近期卻在興建成本暴增下，暴露了預售屋的衍生風險，購房者面臨交房時間不確定、房屋品質難保證等問題，並引發購房者與開發商之間的糾紛。

一手交錢，一手交房——新成屋銷售大勢所趨

僅僅依靠加強監管，難以解決預售制帶來的風險和問題，此刻的房地產開發銷售模式需要重新考量。像是檢討房屋預售許可條件，逐步提高預售許可門檻，直至過渡為新成屋銷售。

▼民眾付錢買房就能取得房子，居住需求更有保障。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

長遠來看，商品房市場最終會走向新成屋銷售，亦即「所見即所買」，讓民眾的居住需求能夠更有保障。

房地產市場的兩大制度存在改革空間，也是引起房地產市場價格上漲的重要原因。

（1）預售制度

預售制度之所以會引起房地產價格的不合理飆漲，關鍵的原因在於資訊不對稱及價格預期。

▼預售屋因具有對未來價格的期待，是房價上漲的重要原因。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

由於開發商掌握更多的房地產市場資訊，因此可以利用資訊對房價形成影響，從而造成消費者利益的損失，像是藉由預售製造「房子不足」的假象，導致人們對房價產生上漲的預期，而房地產市場原本就存在著買漲不買跌的情形，因此會導致價格進一步上漲。

預售屋最大的投資優勢在：定金和每期的工程期款金額不高，槓桿效益大，在房價看漲的時候，增值的效益大，因此介入的投機客也多，在需求量大的情況下的確很容易拱高房價，這也是為什麼政府在近期打炒房的措施中緊緊鎖死炒房的主因，除了高比例的房地合一稅外，還限制房產的移轉。

（2）房貸的分期付款制度

房貸的分期付款制度加大了消費者的未來支出，是一種加槓桿的消費方式。

▼胡偉良認為預售制度應逐步優化，再與新成屋銷售接軌。（圖／胡偉良提供）

從小的方面來說，對家庭的未來消費結構會產生重要影響；從大的方面來說，則影響整個社會的消費能力，如果民眾收入能持續增長還好，一旦收入縮水或者經濟不景氣，這種制度將影響家庭的財產保值性，甚至影響國家金融的體系安全。這也是為什麼經濟一旦不景氣法拍房即會大幅增加的主因。

因為預售制度行之有年，要驟然全面禁止也有困難，尤其當今房價愈來愈高，能一次籌足自備款的畢竟是少數，預售制度的逐步優化，最後再與新成屋銷售接軌，或許會是未來房屋銷售的新發展。

作者／胡偉良　品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

●以上言論不代表東森新聞立場

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）

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