心已冷！從追捧競價變觀望 全台土地交易萎縮43%

政府打炒房、縮銀根，又遇到升息循環及國際局勢不穩下，今年上半年全台大型土地成交量也不如以往熱絡，統計共802億元，較去年同期大幅萎縮43%，為近5年同期新低。反而是商用不動產的投資因相對穩健而表現亮眼，上半年交易總額達654億元，是歷年同期次高。

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高力國際發布今年第二季商用不動產及土地投資調查，發現4~6月土地交易動能放緩，單季成交僅291億元，為2018年以來的單季新低，而上半年的802億元也是近5年的同期新低。高力國際研究部董事梁儀盈表示，顯見土地交易市場在面對貸款管制措施、貨幣緊縮及升息態勢下，買氣已明顯由追捧競價轉為觀望保守。

▼今年上半年的土地交易動能已放緩。（圖／高力國際提供）

上半年單宗交易額前十大的土地中，以元利建設以逾50億元買進大安區土地最高，第2名則是聯發科以37.7億元取得竹北高鐵車站專用區地上權開發案，第3名為三重置業地產以34.7億元買進三重段近2千坪土地。

土地交易市場除由熱轉涼之外，交易熱區也與前兩年不同，梁儀盈指出，過去兩年話題度最高的台中市，在產業、人口及交通等利基支撐下，土地磁吸力為全台之冠，去年上半年交易額便高達414億元，但今年買氣明顯退燒，交易額萎縮至108億元，僅去年同期的26%，今年熱區則移轉到新北市、高雄市以及桃園市。

▼今年以來最大筆土地交易是元利建設已逾50億元取得的台北市大安區土地。（圖／高力國際提供）

不過梁儀盈也觀察到，建商依然持續於台中市七期或水湳經貿園區獵地儲備原料，只不過方式改為與同業或地主合建，導致購地金額及件數銳減。

另一方面，具穩定收益的商用不動產投資韌性較佳，雖然央行連續兩次升息使投資人決策更謹慎，但今年上半年交易額仍有654億元，僅較去年同期小幅下滑11%，仍是歷來同期第二高紀錄。

▼商用不動產的交易反而表現亮眼。（圖／高力國際提供）

前十大指標商用不動產交易案中，高達7筆是整棟交易，最大的交易案是中國人壽以120.5億元買下台中市七期豐邑市政核心大樓整棟。

從買家背景分析，上半年商用不動產最大買家為金融保險業者，共出手230.8億元；第二大買家為製造業，出手129.6億元、占比約20%；第三大買家為科技業，出手112億元、占比約16%。

▼今年為止最大筆商用不動產交易落在台中。（圖／高力國際提供）

高力國際副董事總經理黃正忠分析，主要是第1季時台灣整體經濟表現依然亮眼，導致市場成交熱絡，不過第2季開始受到全球央行接棒升息的影響發酵，買方對於報酬率要求會更謹慎，加上通膨及疫情等不利因素干擾，交易也明顯放緩。

高力國際董事總經理劉學龍表示，過去兩年全球投資市場經歷了貨幣寬鬆政策所帶來的游資氾濫，如今為了對抗高通膨加快緊縮貨幣及升息步調，除了同步拉高對收益率門檻要求，也提高買方資金借貸成本，在買賣雙方價格認知差異仍大下，評估決策期勢必拉長，整體市場買氣將價平量縮。

至於在土地交易方面，劉學龍認為，由於先前信用管制已發酵，加以利率的調升影響消費者購屋者意願，且通膨也拉高建商的營建成本，建商獵地動能明顯趨緩，因此今年土地市場將較去年大幅降溫。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）

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