豪宅限貸令掐喉 高價宅沒人氣…這款反而成心頭好

花無百日紅，房市也非永遠熱絡不會跌，例如有「豪宅限貸令」掐喉的中高價產品，以台北市為例，實價數據顯示不只交易量大減7成，房價也倒退逆走。專家直言，在政策管制下，中高價產品的復甦力道不足，「根本已經是日薄西山」，近年建商也多規劃小宅或億級超級豪宅，以降低銷售壓力。

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近年的中高價住宅產品可說是充滿辛酸與淚痕，尤其是台北市，2014年7月後取得使用執照的豪宅，面臨調整房屋標準單價與路段率的暴漲，當時出現新豪宅屋主要繳逾百萬元的房屋稅狀況，一度導致北市新成屋豪宅交易陷入低迷，直至2017年才再度調整豪宅稅制計算項目與算法，平息此高稅額爭議。

不過央行另於2016年針對全台高價住宅修正規定，台北市總價7000萬元以上、新北市總價6000萬元以上、其他縣市總價4000萬元以上的住宅，皆受貸款成數最高6成、無寬限期且後續不可藉修繕、周轉或其他貸款名目來增貸。

▼台北市豪宅除有央行管制的限貸令，另有豪宅稅要面對。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

去年央行第4波房市控管又進一步將貸款成數降低為4成，等於買豪宅要負擔6成自備款，讓購屋人壓力明顯更大。

觀察最新實價登錄數據，今年第2季台北市總價7000萬元以上的住宅產品，交易量約46件，較去年第2季的118件銳減6成，若與去年第1季相比更年減7成。平均單價則下滑，從2021年第1季的每坪136.4萬元跌至124.4萬元，跌幅9%。

若與4000~7000萬元中等坪數產品相比，與去年第2季相比也大減61%，較去年第1季也銳減70%，但至少房價有撐，仍從2021年第1季的每坪83.6萬元漲至89.5萬元，漲幅7%。

▼觀察近期中高價住宅的實價登錄數據，明顯減少。（圖／屋比房屋提供）

屋比房屋總監陳傑鳴指出，雖然第2季實價登錄資料還不完整，不過仍可看出台北市總價4000萬~7000萬元、7000萬元以上產品買氣明顯降溫，若以資料較完整的第1季觀察，量能也個別年減13.5%、27.4%。

「中高價產品被限貸令大幅擠壓，根本已經日薄西山了！」住展雜誌研發長何世昌如此形容，以台北市精華區如大安、松山、信義住宅單價動輒150萬元來看，大約40多坪住宅加車位就超過總價7000萬元，「扣掉公設可能只有室內30坪，買方卻要拿出6成自備款，除非是頂層高資產族，否則壓力很大，因此嚇退不少換屋族」。

因此目前推案模式，「不是規劃迷你小宅維持低總價，就是打造大坪數、每戶億級以上的超級豪宅」，何世昌指出，總價7000萬元以上、又不到頂級豪宅標準的建案持續減少，供給不多讓交易量更少。

▼目前建商多推小宅或億級以上豪宅，降低豪宅限貸令衝擊。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

何世昌分析，目前較有資產的中產階級，若想在原本精華區換屋，並且考慮未來轉手條件佳、不會逾到限貸令導致買方卻步，往往只能坪數越買越小，或是前往蛋白區購屋，例如台北市內湖、南港、北投或文山區，7000萬元內買80坪左右不是問題。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）