北市都更比新北更難 業者提解方：檢討都市計畫、基地內縮

確定改選新北市長的前交通部長林佳龍，日前曾針對北市都更議題提出放寬容積率到300％，引發其它陣營側目。事實上，每逢大地震、舊大樓火災嚴重死傷，都會區老屋議題就被重新提出檢討，但說久了，不見政府有通盤解決方案，民辦都更進度緩慢，老屋問題持續難解，成為各縣市長候選人草擬政見時，最頭痛的議題。

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國民黨台北市長候選人蔣萬安曾在六月初提出「青銀換居」，亦即屋主將老舊公寓轉租年輕人，換住北市府出租的電梯社宅，作為他老屋政見的開場，不料立即遭到也要角逐北市長的北市副市長黃珊珊回嗆「台北市早就做了」（名稱是「高齡換屋」政策）。但黃珊珊未說明的是，高齡換屋雖在今年4月上路，但因為老屋長者不願搬離熟悉環境，無法媒合年輕人入住，成績掛零，凸顯要靠青銀換居解決北市老屋問題，絕對不夠，必須有更多配套。

▼房仲業者指出，北市可供都更建商移轉容積的公共設施保留地有限，北市老屋都更改建遠比新北難度更高。（圖／翻攝自台灣房屋臉書／CTWANT）

北市都更龜速 業者籲全面檢討都市計畫

台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹從事都更業務已15年，據他觀察，北市老屋都更難度更甚新北，儘管新北市30年以上老屋數比北市多，但建商與新北市住戶協議都更，可透過「容積移轉」解決，將公共設施保留地（包括公園、道路用地）捐贈給政府，轉換成容積，增加老屋都更後新建物樓層，建商則可販售多餘樓層，分攤改建經費，降低屋主負擔。反觀北市，公共設施保留地多屬公有，能讓建商移轉容積空間有限，建商合建成本難降低，老屋屋主若不想室內面積縮小，就得自掏腰包多買坪數，都更意願大受影響。

本刊調查，該問題也反應在都更案統計數字上。例如，五年前，內政部提出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例），針對都會區內有安全隱憂的老屋重建，提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等優惠措施，成為近年老屋改建新主流。五年來，全國累積核准危老改建案已有2000多件，台北市獲核准案件數最多，但也僅有657件，其中大多緊鄰大馬路（容積獎勵較多），至於巷弄內老屋因容積獎勵低很多，建商與住戶成本負擔也大。雖600多件改建案對建商而言，已經算是五年來老屋改建「大爆發」，但因雙北等待改建老屋超過30年來有130多萬棟，難怪坊間對都更進度仍很悲觀。

傅寶樹語帶感嘆說，許多住戶對老屋改建的期待，不過就是有電梯、不必怕地震，室內面積與老屋接近，未必是「貪得無厭」想建豪宅、完工後賣屋大賺一筆。他因此建議，若想徹底解決都會區老屋問題，應從檢討都市計畫著手，例如目前四米巷、六米巷旁的老舊房屋，若能透過都市計畫檢討，要求改建基地內縮，強制改成更寬巷道，只要符合「公共利益」的要件，老屋改建就能取得更多容積獎勵，如此一來，老屋住戶改建壓力能減輕、市容及公安也能大幅改善，才有可能雙贏。

鼓勵老屋都更 立委點名容積獎勵仍有必要

台北市大安區藍委林奕華也表示，都更現實狀況常是，老屋主常需再付一大筆錢，才能在都更後新宅居住，坪數還會變小許多，難免影響改建意願。另外，常聽到選民說，建商上門談都更朝「豪宅」方向規劃，但住戶其實不太想住豪宅，因為管理費貴、房屋稅多，最後常只能賣新屋遠離台北，台北市總人口逐年快速下滑、應也與此有關。她主張，為鼓勵老屋都更，適度容積獎勵仍有必要，但若能設法讓改建案結合公共利益，例如聯結「新手父母居住負擔方案」，就不用擔心都更獎勵措施會遭批評是「白吃午餐」。

▼北市大安區藍委林奕華指出，台北市巷弄內仍有許多老舊、危險房屋苦等都更改建，如果政府的都更獎勵能夠結合公共利益，政府其實不必過度擔心會被批評「提供白吃午餐」。（圖／CTWANT）

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（封面示意圖／CTWANT）