胡偉良／房價開始走跌了嗎？ 3因素決定進場機會

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長 胡偉良

未來的房地產還能投資嗎？

2003年以來房價連年上漲，已衍生大多數民眾買不起房的惡果，政府也開始介入房地產的管控，2020年下半年起在全球貨幣大放水下，引發各國通貨膨脹和資產的大幅上漲，2022年在通膨一發不可收拾的情勢下，各國央行紛紛採取升息縮表的對抗措施，台灣的房市交易量開始出現銳減現象，作為手頭還有一定量閒錢的潛在買房族，現在還有房地產市場的投資機會嗎？

▼房市交易量減，現在還有買房地產投資的機會嗎？（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

房價走勢的決定因素有哪些？

人口、土地、金融是影響房價走勢的三個主要因素。並且和時間有關，而且在不同時段的房價走勢，其實是由不同因素所決定。

一、短期的房價走勢看金融環境和民眾對房價的預期心理

其中，對於短期的房價走勢來說，金融局勢的好壞和民眾對房價的預期心理是最關鍵的影響因素，像是市場銀根愈寬鬆、房貸利率愈低、房價上漲的預期心理愈強，民眾投入買房的愈多，房價短期就越容易上漲。

▼金融局勢的好壞和民眾對房價的預期心理的影響最為關鍵。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

2020年開始，疫情下的貨幣大放水、當前的通膨形勢、和房地產的走向復甦週期，給台灣的房市帶來新一波的熱潮，加上興建成本上漲，讓房價出現了飆漲的苗頭，2020年下半年起，房價開始上漲，但這一次，政府真的做足了超前步署，堪稱史上最嚴的打炒房措施迅速澆熄了炒作的火苗。2022年隨著史上最嚴的打炒房措施，加上全球金融環境趨緊，民眾的購屋熱情受到壓抑，因此短期內房價走勢已難再見飆漲。

筆者的判斷：「預售屋房價將緩漲或持平，一些趁勢超漲的預售屋（尤其是蛋白、蛋殼區）則將小跌；新成屋房價持平或小跌；中古屋將跌回這兩年的起漲點，4、5層樓公寓的房價則可能進一步下跌。」

▼短期內房價走勢難再見飆漲。（圖／東森新聞張琬聆攝）

二、中期的房價走勢看可用建地的供給

其次，對於中期的房價走勢來說，可用建地（含老屋改建）的數量其實是中期房價走勢的關鍵決定性因素，土地數量越少，地價越不容易走跌，以全省六大都會來看，所剩的可建素地已經愈來愈少，面對「未來民眾的換屋需求」和「剛需族群的購屋需求」，危老改建的成效對未來房價的影響將愈來愈舉足輕重。

三、長期的房價走勢看未來的人口數量

最後，從長期來看，決定房價走勢的其實是人口的數量，隨著人口數量的增減，少子化及老齢化將成為未來（20年、約2038年後）房價的最大影響因素。

▼少子化及老齡化是未來20年後對房價影響的最大因素。（圖／東森新聞張琬聆攝）

根據筆者從多方面數據分析的結果顯示，這之前，少子化、老齡化還不會對台灣的房地產市場產生不利的影響，尤其這幾年及往後推出的很多建案都會在營造規格（鋼筋、混凝土及耐震度上）、建材水準（隔音墊、衛浴、廚具、磁磚）有所提升，並由此產生新的需求，這也是因應民眾對居住安全、居家幸福要求提升的結果。

作者／胡偉良　品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

●以上言論不代表東森新聞立場

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）