沒實價登錄的年代怎買房？ 房仲曝3招估價術

實價登錄上路10年了，相較現在買賣屋前都習慣上查詢網了解行情，有網友好奇過去沒有實價登錄的年代是否很驚險？「全靠仲介一張嘴。」專家坦言，以前真的很困擾，常見買貴房貸過不了的狀況，並介紹3招打探行情的方式。

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PTT房屋網近期有網友發問，沒有實價登錄的年代，「買賣房子不是很驚險嗎？根本不知道周邊行情如何，全靠仲介一張嘴…？」不少鄉民對此回應「你在地熟悉的話還是知道行情啦」、「看100間，總會知道行情的」、「沒有定錨效應阿（啊） 所以可能買到破盤 也可能當盤子」。

▼網友好奇以前沒有實價登錄怎麼買房。（圖／翻攝PTT房屋網）

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以前房價不透明　買方常遇貸款不過關

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨回憶道：「以前要查行情真的很困擾！」其實在實登上路前幾年，各家房仲網已有統整房價行情，提供民眾查詢，已經相對方便。「更早之前什麼都沒有」，所以常見買太貴結果房貸貸不到的狀況，引發不少糾紛與購屋困擾。

當時要想了解房屋行情，徐佳馨提及，主要有3種方式，最常見是問房仲、住戶、鄰居、管理員等，但並不精準；其次是請銀行鑑價估算，以估價來判斷房子的行情。第3種方式則是調閱謄本，從資料上設定的抵押權來回推屋主的購屋成本，再來判斷出售行情。

▼以前想了解行情多靠詢問房仲、鄰居等。（圖／信義房屋提供）

估價3招：問房仲、問銀行、調謄本

徐佳馨補充，房屋貸款的銀行都會設定最高限額抵押權，通常是貸款金額的1.2倍，所以謄本上如果載明設定抵押權金額是1200萬元，可以用1200萬元÷1.2=1000萬元，代表貸款金額為1000萬元，再用貸款8成換算，購屋總價約1250萬元，因此出價應在1250萬元左右為佳；另在謄本上還可看出有無房貸二胎、三胎，假設屋主債務狀況不理想，也可能會有較大的談價空間。

此外，實價登錄機制雖讓房價變得即時與透明，近年隨著房價飆漲，也被認為是助漲幫兇，「定錨效應導致房價狂噴」，「屋主只會覺得要賣比實價登錄高才有面子。」

▼實價登錄音資訊透明即時，被認為是助漲房價的幫兇。（圖／東森新聞張琬聆攝）

徐佳馨認為，民眾本來就有知道行情的權利，實價登錄讓房價資訊更透明，立意沒問題，但本來就不是做為打房的工具，因為資訊較即時，「所以市場好時會助漲，不好時也會助跌」。

便有網友針對此議題回覆，「實價登錄只是幫助一般人判斷價格，至於好與壞，沒有做功課的一樣都是韭菜」，同樣認為「房市大好時候，實價登錄絕對是助漲，當然相反，房市大壞絕對是助跌加速落底。」

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）